Vorab richtig kalkulieren

Immobilienkauf: Was er wirklich kostet, bestimmen auch die Transaktionskosten, die bei Bestandsobjekten und Neubau variieren

MÜNCHEN Der Immobilienmarkt boomt. Die Nachfrage nach Häusern, Wohnungen und Grundstücken ist ungebrochen. Doch wer an einen Erwerb denkt, muss sich schon vor Suchbeginn über die Transaktions- und Nebenkosten eines Immobilienkaufs im Klaren sein. Darauf weist die PlanetHome AG hin. Ansonsten kann der Kauf schnell zur Kostenfalle werden. Meist beginnt die Suche nach dem Eigenheim voller freudiger Erwartung. Damit es bis zum Einzug ins neue Heim so bleibt, sollten sich künftige Hausherren schon früh über die zu erwartenden Kosten informieren. „Viele Interessenten geben bei der Suche einen zu hohen Kaufpreis an", sagt Robert Anzenberger, Vorstand der PlanetHome AG. "Sie wissen ungefähr, was sie ausgeben können - und suchen zu diesem Betrag eine Immobilie." Doch wer so verfahre, gehe ein hohes finanzielles Risiko ein, warnt der Experte. Denn zum Kaufpreis der Immobilie summieren sich Nebenkosten, die allzu oft vergessen werden.
So müssen rund ein bis zwei Prozent des Kaufpreises für Notarkosten einkalkuliert werden. Bei einem Kaufpreis von 450.000,- Euro sind das 4.500,- bis 9.000,- Euro. Meist sind hier schon die Kosten für das Grundbuchamt enthalten. Auch die Grunderwerbsteuer ist ein großer Kostenfaktor. Sie beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und fünf Prozent des Kaufpreises. Im oben genannten Fall betragen die Zusatzkosten zwischen 15.750,- und 22.500,- Euro. "In einigen Sonderfällen wird die Steuer nicht erhoben, zum Beispiel, wenn der Ehepartner des Verkäufers das Objekt erwirbt oder bei einer Schenkung mit Eintragung eines Nießbrauchrechtes", erläutert Anzenberger. Auch bewegliche Sachen wie Einbauküchen sind nicht grunderwerbsteuerpflichtig. Berücksichtigen muss man auch die anfallenden Vermittlergebühren. Sie liegen je nach Region zwischen drei und sechs Prozent netto. "Die Dienstleistungen eines professionellen Maklers sind durchaus ihr Geld wert: Die Erfahrung und das Know-how eines Spezialisten können Mehrkosten verhindern, die weit über der Provision liegen", sagt Anzenberger. "Viele, die hier sparen wollten, haben ein böses Erwachen erlebt."
Je nachdem, ob man neu baut oder eine Bestandsimmobilie erwirbt, muss man weitere Ausgaben einplanen. "Bestand ist in der Regel günstiger als Neubau. Wer ein etwas älteres Objekt kauft, sollte aber eventuelle Umbau- oder Renovierungsmaßnahmen bedenken", rät der Experte. Hier ist die Beauftragung eines Sachverständigen sinnvoll. Er kann versteckte Mängel im Bestand besser ausfindig machen als der Laie. Das minimiert das Risiko versteckter Kosten.
Beim Neubau können so einige Nebenkosten die Freude am Kauf trüben, vor allem bei Häusern. Je nachdem, ob man mit einem Architekten, über einen Generalunternehmer oder ein Fertighaus baut, können die Ausgaben ganz unterschiedlich sein. "Von vornherein 80.000,- bis 100.000,- Euro an Mehrausgaben einzukalkulieren, ist nicht übertrieben", sagt Anzenberger. Fertighaushersteller und Bauträger bieten in der Regel Standardausführungen ihrer Häuser an. Wer davon abweicht, muss mit zum Teil erheblichen Mehrkosten rechnen. "Gerade im Sanitärbereich trifft es die Bauherren dann besonders hart. Denn viele kalkulieren hier mit Preisen, die sie aus dem Baumarkt kennen." Auch das Verändern des Grundrisses oder zusätzliche Steckdosen werden oft in Rechnung gestellt.
Bei sogenannten Ausbauhäusern legen Bauherren selber Hand an, um Lohnausgaben zu vermeiden. Allerdings muss man handwerklich begabt sein, damit keine Folgekosten entstehen. Wer zum Beispiel selber das Dach dämmt und Schrägen verkleidet, kann mehrere Tausend Euro sparen.
Beim Bau mit einem Generalunternehmer vermeidet der Bauherr viel Ärger, doch das Haus wird durch den sogenannten GU-Zuschlag mindestens zehn Prozent teurer als ein in Einzelvergabe errichtetes Objekt. "Da Bauherren auf so ziemlich jedes Angebot der Subunternehmer vom Fenster bis zum Gartenzaun noch die Mehrwertsteuer und den Zuschlag dazurechnen müssen, sind die Mehrkosten beachtlich", so der Experte.
Bevor man sich zu einem Kauf entschließt, sollte man sich so ausführlich wie möglich über die zu erwartenden Ausgabenpunkte informieren und in einer Kostentabelle festhalten. Das bedeutet, viel Zeit und vielleicht auch Nerven investieren zu müssen - aber es kann viel Geld sparen. Wer mit der Immobiliensuche beginnt, sollte beim Kaufpreis immer einige Zehntausend Euro unter seinem Limit bleiben, um nicht in finanzielle Schwierigkeiten zu gelangen. "Denn einrichten will man sich ja eventuell auch noch", gibt Anzenberger zu bedenken.