Verdeckte Bauherrenmodelle

Sie bergen Risiken – ein Notar erklärt allen Betroffenen, was genau dahinter steckt

MÜNCHEN Bauträger locken Kunden gern mit dem sogenannten verdeckten Bauherrenmodell. Dieses spaltet den gewünschten Erwerb eines schlüsselfertigen Wohnobjekts in zwei separate Verträge auf, nämlich in einen notariell zu beurkundenden Grundstückskaufvertrag und einen privatschriftlichen Bau- beziehungsweise Werkvertrag. Damit können die Bauherren Grunderwerbsteuer und Notarkosten sparen, argumentieren die Bauträger. „Doch die Aufspaltung in zwei Verträge kann dem Käufer am Ende teuer zu stehen kommen. Ganz zu schweigen von den damit verbundenen wirtschaftlichen und rechtlichen Risiken", warnt Rainer Regler von der Landesnotarkammer Bayern. Der Erwerb eines schlüsselfertigen Hauses samt dazugehörigem Grundstück wird in einem einheitlichen Vertrag, dem sogenannten Bauträgervertrag verbrieft. Auf diesen ist die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) anwendbar, die zwingende Schutzmechanismen für den Käufer vorsieht, insbesondere im Hinblick auf das Risiko, dass der Bauträger insolvent wird. So darf er Zahlungen vom Käufer erst entgegennehmen, wenn der Erwerb eines lastenfreien Grundstücks für den Käufer gesichert ist und die Baugenehmigung vorliegt. Und auch dann hat der Erwerber den Kaufpreis nur in Raten nach Baufortschritt zu zahlen oder wenn er durch eine Bankbürgschaft abgesichert ist. „Wird der Grundstückskaufvertrag unzulässigerweise vom Bauvertrag getrennt, dann ist die MaBV nicht anwendbar und der Käufer insoweit schutzlos", so Regler. Es besteht zudem ein hohes Risiko, dass die Aufspaltung zur Unwirksamkeit beider Verträge führt. Entscheidend hierfür ist per Gesetz nur, dass der Käufer das Grundstück ohne den Bauvertrag nicht gekauft hätte. Daher droht die Unwirksamkeit sogar dann, wenn Grundstücksverkäufer und Bauunternehmer personenverschieden sind und zwischen ihnen keinerlei Verbindung besteht. Die Unwirksamkeit hat für den Käufer gravierende wirtschaftliche Konsequenzen. So verliert er zum Beispiel seine Gewährleistungsansprüche bei Mängeln an Haus und Grundstück. Wird der Bauvertrag vom Grundstückskaufvertrag getrennt, verliert der Verbraucher darüber hinaus den Schutz der notariellen Beurkundung. „Denn der Notar ist gesetzlich verpflichtet, für eine ausgewogene Vertragsgestaltung zu sorgen, über Risiken und rechtliche Folgen eines Vertrages zu belehren und unerfahrene Vertragsbeteiligte zu schützen. Das gilt insbesondere dann, wenn Teile der Bauleistung mit Vorkasse bezahlt werden sollen", erklärt Regler.