So wird der Baukredit besonders günstig!

Ein Eigenheim befinden sich nach wie vor auf einem sehr niedrigen Niveau, während die Mieten immer weiter ansteigen.

Laut dem Mietpreisindex auf bundesbank.de erreichen die Mieten bei Neuvermietungen mittlerweile einen Indexwert von beinahe 115, wobei das Jahr 2010 einen Indexwert von 100 aufweist. In 7 ausgewählten besonders teuren Großstädten Deutschland wird sogar die Marke von 120 Indexpunkten durchbrochen. Doch wie können potenzielle Hausbesitzer die aktuelle Zinslage ausnutzen und somit die eigene Baufinanzierung sehr günstig abschließen? In diesem Ratgeber sollen einige wertvolle Tipps aufgezeigt werden.

Aktuelle Zinslage ausnutzen und lange Zinsbindungsfrist wählen

Das Zinsniveau für Baufinanzierungen liegt aktuell nach wie vor sehr niedrig. Zwar scheint die absolute Talsohle überwunden zu sein, jedoch lassen sich auch jetzt immer noch sehr attraktive Finanzierungsangebote finden. Der durchschnittliche Zinssatz hängt dabei jedoch auch von der Zinsbindungsfrist ab, wie der Zinsindex auf Fmh.de zeigt:

Abbildung 1: Durchschnittssätze von Hypothekendarlehen nach Zinsbindung, Quelle: FmH-Index

Wer also eine längere Zinsbindungsfrist wählt, muss grundsätzlich etwas höhere Zinsen zahlen. Trotzdem kann ein solcher Schritt sehr sinnvoll sein. Ein Blick auf die Zinsentwicklung der letzten Jahre hilft dabei, denn noch im Jahr 2008 lagen die Immobilienzinsen bei einer Zinsbindung von 15 Jahren bei 5,58% pro Jahr. Da es keine Garantie dafür gibt, dass die Zinsen in einigen Jahren nicht wieder steigen, ist eine Zinsbindung von 15-20 Jahren durchaus zu empfehlen.

Während der Bindungsfrist erhöht die Bank den einmal vereinbarten Zinssatz nämlich nicht. Im Gegenzug können Kreditnehmer das Baudarlehen innerhalb dieses Zeitraums nicht ohne Erlaubnis der Bank vorzeitig kündigen. Wer sich also jetzt für 20 Jahre die nach wie vor sehr niedrigen Zinsen sichert, hat Planungssicherheit und kann die gesamte Immobilienfinanzierung günstig abschließen.

Hinweis: Wer eine längere Zinsbindung als 10 Jahre wählt, kann den Baukredit bei sinkenden Zinsen trotzdem vorzeitig kündigen. Nach §489 Abs. 1 Nr. 2 BGB besteht nach einer Zinsbindung von 10 Jahren jederzeit ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von 6 Monaten.

Banken vergleichen und günstige Angebote wählen

Eine zweite wichtige Sparmaßnahme besteht darin, die Angebote der Banken ausgiebig zu vergleichen. So zeigt die Nutzung eines Vergleichs auf interhyp.de, dass bei einer Zinsbindung von 15 Jahren die effektiven Zinssätze deutlich voneinander abweichen. Ein Nettodarlehensbetrag von 130.000 Euro bei einem Objektwert von 180.000 Euro wurde innerhalb einer Zinsspanne zwischen 2,17% und 2,97% eff. pro

Abbildung 2: Dokumentation der finanziellen Bedeutung von Zinsunterschieden

Die Zinsersparnis über die Laufzeit hinweg fällt wirklich enorm aus und wird auch nicht dadurch ausgeglichen, dass der Kreditnehmer beim teuren Darlehen ca. 3.000 Euro mehr getilgt hat. Unter dem Strich bliebe immer noch eine satte Ersparnis von mehr als 9.000 Euro.

Staatliche Förderungen nutzen und von vergünstigten Darlehen profitieren

Der deutsche Staat fördert durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) Interessenten beim Bau oder Kauf von Wohneigentum. Auf der Webseite kfw.de lassen sich deshalb verschiedene Förderprogramme in Anspruch nehmen:

KfW-Wohneigentumsprogramm (124):
Kredite zu Vorzugszinsen bis zu einem Betrag von 50.000 Euro. Lässt sich als Baustein einer Immobilienfinanzierung zusätzlich nutzen. Voraussetzung ist die Nutzung der Immobilie als Eigenheim.

Energieeffizient bauen (153):
Kredite zu besonders niedrigen Vorzugszinsen beim Bau oder Kauf einer Immobilie, die den Standard eines KfW Effizienzhauses erreicht. Je nach erreichtem Standard wird zudem ein Tilgungszuschuss von bis zu 5.000 Euro pro Wohneinheit gewährt.

Zahlreiche Banken stellen heute die Möglichkeit zur Verfügung, eine Finanzierung mit staatlich geförderten Programmen zu kombinieren, um unter dem Strich die Kosten senken zu können. Da hierbei zum Teil Zinssätze im Bereich von 1-2% p.a. möglich sind, sollten potenzielle Kreditnehmer diese Option zumindest in Betracht ziehen.

Eigenleistungen realistisch bewerten

Geht es um den Bau eines Hauses, haben Interessenten die Möglichkeit, selbst erbrachte Leistungen bei der Kreditaufnahme mit einrechnen zu lassen. Auf diese Wiese lässt sich eine dünne Eigenkapital-Decke mitunter etwas aufwerten. Bis zu 15% des Eigenkapitals wird demnach von Banken als Eigenleistung anerkannt. Was auf den ersten Blick sehr interessant klingt, hat jedoch seine Tücken:
- Oft trauen sich die Betroffenen zu viel zu und ersticken später unter der Arbeitslast oder beherrschen einige Arbeitsschritte doch nicht. Die Folge sind oftmals teure Zusatzkosten für Handwerker.
- Wer sich zu viel Arbeit aufhalst, wird mitunter nicht pünktlich fertig. Gerade beim Bau könne Verzögerungen jedoch viel Geld kosten und den finanziellen Rahmen sprengen.

Wer sich in einem bestimmten Gebiet wirklich gut auskennt, kann einen realistischen Teil tatsächlich als Eigenleistung durchführen und damit durch die Anerkennung als Eigenkapital die Konditionen der Baufinanzierung verbessern. Jedoch ist es dabei wichtig, wirklich realistisch zu bleiben und lieber ein kleines Sicherheitspolster zu lassen, um am Ende keine bösen Überraschungen zu erleben. Sollte dies eingehalten werden, können Eigenleistungen tatsächlich eine gute Ergänzung zur Baufinanzierung darstellen.

Fazit

Eine Baufinanzierung war selten günstiger als heute und niemand weiß, wie lange die Niedrigzinsen noch auf diesem Niveau bleiben. Wer also heute eine Immobilie finanzieren möchte, hat sich genau den richtigen Zeitpunkt ausgesucht. Um die Kosten jedoch auch tatsächlich niedrig zu halten, ist es wichtig, eine möglichst lange Zinsbindung zu wählen. Auf diesem Weg lässt sich das günstige Zinsniveau lange halten. Ferner sollten die verschiedenen Anbieter unbedingt verglichen werden, weil die Unterschiede auf dem Markt mitunter recht groß ausfallen. Werden zudem auch noch staatliche Förderungen eingebaut und die Eigenleistungen realistisch eingeschätzt, steht einer wirklich günstigen Immobilienfinanzierung eigentlich nichts mehr im Weg. Mit einer hohen anfänglichen Tilgung kann das Darlehen zudem schnell zurückgezahlt und das Eigenheim als wirkliches Eigentum für finanzielle Entlastung im Alltag sorgen.