Mehr Wert fürs Haus: Fünf unsichtbare, aber wirksame Modernisierungen

Zugegeben, in München verkaufen sich auch Immobilien mit „Charme" – oft die freundliche Umschreibung für Sanierungsstau – zu Preisen, für die man andernorts neue oder fast neue Gebäude erhält. Die Nachfrage ist hoch, das Angebot knapp. Und ja, manchmal gehen deshalb auch echte Bruchbuden für erstaunlich gutes Geld weg.

Aber: Mehr ist aus Verkäufersicht fast immer besser. Wer nicht nur vom Markt, sondern von der eigenen Immobilie profitieren will, sollte daher über Modernisierungen nachdenken. Nicht unbedingt die spektakulären, sondern die, die man auf den ersten Blick vielleicht gar nicht sieht, die aber spätestens im Exposé oder bei der Bewertung sehr gut „wirken" – und damit oft den Unterschied bei Preis, Verhandlungsposition und Vermarktungsdauer ausmachen.

Energieeffizienz: Der stille Preishebel

Bei den heutigen Energiepreisen schauen auch diejenigen Käufer genauer hin, für die Umwelt- und Klimaschutz anderweitig nicht die Interessenhitliste anführen. Der bei Verkäufen zwingend nötige Energieausweis ist kein kaum beachtets Formular mehr, sondern ein echtes Entscheidungsinstrument.

Dabei geht es jedoch explizit nicht um eine Komplettsanierung oder in Summe teure Einzelmaßnahmen. Schon kleinere Dinge können die Bewertung spürbar verbessern:

• Austausch alter Fenster gegen besser gedämmte Modelle
• Dämmung von Rolladenkästen, um Wärmeverluste zu reduzieren
• Außenliegender Sonnenschutz als Nachrüstung für besseren Klimakomfort
• Smarte Heizungssteuerung zur Optimierung der Regelung

Gerade in Münchens Vierteln mit vielen 60er- und 70er-Jahre-Bauten schlummert hier enormes Potenzial. Eine Immobilie, die sich im Sommer weniger aufheizt und im Winter weniger Energie verliert, verkauft sich nicht nur leichter, sie fühlt sich bei der Besichtigung schlicht besser an. Und genau da beginnt Wertsteigerung: Beim guten Gefühl.

Hitzeschutz: Das neue Verkaufsargument

Wer in einem Dachgeschoss in Schwabing oder Haidhausen schon mal 35+X Grad Raumtemperatur erlebt hat, der weiß: Klimakomfort ist längst ein Verkaufsargument – und das definitiv nicht nur im Juli. Viele Kaufinteressenten stellen inzwischen ganz konkrete Fragen:

• Wie stark heizt sich die Wohnung auf?
• Gibt es außenliegenden Sonnenschutz?
• Muss eine Klimaanlage installiert werden?

Naturgemäß punkten dann Häuser und Wohnungen, die auf passive Lösungen setzen. Außenliegende Rollläden oder Beschattungssysteme reduzieren die Wärmeeinstrahlung deutlich effektiver als innenliegende Vorhänge. Und: Was sich deswegen nicht so stark aufheizt, muss auch nicht so aufwendig gekühlt werden.

Anbieter, wie ROMA Rollladen bieten verschiedene Lösungen – gerade auch für Bestandsimmobilien, bei denen eine Nachrüstung sinnvoll ist.

Das Entscheidende dabei: Es geht nicht nur um Technik, sondern um Zukunftsfähigkeit und – je nach Bewohner – sogar Gesundheit. Klimaanpassung ist längst kein Randthema mehr, sondern Teil moderner Bau- und Wohnqualität.

Hinweis

In Gebäuden ohne sorgfältige thermische Trennung der Stockwerke können Dachgeschosswohnungen auch nach Sonnenuntergang wärmer sein, weil die in der Bausubstanz gespeicherte Hitze nach oben wandert. In solchen Fällen wäre es bei sowieso anstehenden Wandrenovierungen überlegenswert, zusätzlich eine Innen- und Bodendämmung einzubringen, falls baulich möglich.

Sicherheit: Gutes Gefühl ohne Festungs-Optik

Die Einbruchszahlen der Stadt sprechen eine deutliche Sprache. Doch ganz gleich, ob sie steigen oder fallen – ein Restrisiko verbleibt in einer Großstadt immer. Damit steht fest: Sicherheit verkauft. Allerdings stimmt es ebenso, dass sich niemand in seinem Heim wie in einer Festung oder in der Stadelheimer Straße in Giesing wähnen möchte.

Gleichsam können gerade diese optisch präsenten Maßnahmen paradoxerweise die Attraktivität für Einbrecher erhöhen. Frei nach dem Motto „Was so geschützt wird, enthält sicher lohnenswerte Beute".

Zurückhaltendere Maßnahmen sind also nicht nur besser für das eigene Wohngefühl, sondern reduzieren die Wahrscheinlichkeit für Einbrüche – und gleichsam deren Erfolgswahrscheinlichkeit, falls es doch jemand versucht. Dazu gehören:

• Stabile Beschläge und Pilzkopfverriegelungen  für Fenster und Fenstertüren, die das häufig praktizierte Aufhebeln erschweren.
• Zusätzliche Sicherungen an Wohnungstüren am besten von beiden Seiten nutzbar wie etwa Panzerriegel.
• Rollläden mit Sicherungen: Idealerweise aus Metall mit integrierten Sicherungen gegen Hochschieben von außen.
• Smart-Home-Systeme, die mindestens bei der Beleuchtung Anwesenheitssimulationen gestatten.
• Umfassende Außenbeleuchtungen des Gebäudes; idealerweise per Sensor gesteuert.

Von vielen dieser Punkte profitieren nicht nur klassische Einfamilienhäuser, sondern ebenso Münchner Erdgeschoss- und Souterrainwohnungen. Für Käufer steigt das Sicherheitsgefühl, ohne jedoch durch martialische Anmutung falsche Assoziationen zu wecken.

Privatsphäre: Mehr Rückzug in einer verdichteten Stadt

München wächst. Aber vielerorts primär durch Verdichtung und Erhöhung. Das mag zwar gut gegen die Wohnungsnot sein, schafft jedoch neue Perspektiven – buchstäblich.

Denn wo früher der Himmel war oder wenigstens der nächste Nachbar einige Dutzend Meter entfernt oder hinter Bäumen versteckt, können die neuen Nachbarn heute vielleicht ins Wohnzimmer schauen, in die Küche, mitunter sogar ins Bad. Schlecht nicht nur fürs allgemeine Wohngefühl, sondern die Wahrnehmung des eigenen Zuhauses als Rückzugsort.

Auch hier helfen durchdachte Lösungen, die nicht viel kosten müssen:

• Transluzente statt transparente Fenstergläser in neuralgischen Bereichen.
• Lamellenkonstruktionen als innen oder außen installierte (verstellbare) Systeme.
• Blickdichte Geländer von Balkonen und Terrassen.
• Strategisch platzierte Gewächse wie immergrüne Sträucher und andere Pflanzen      

Ziel sollte es sein, die Einsehbarkeit von Haus, Wohnung, Terrasse und Co. zu reduzieren – und das im Exposé auch zu verdeutlichen – aber gleichzeitig durch geschicktes Vorgehen die optische Luftigkeit der Immobilie nicht zu stören.

Substanzgefühl: Der Faktor bei jeder Besichtigung

Quietschende Türen, knarrende Holzböden, knirschende Rollladenantriebe, schwergängige Armaturen und sich puddingartig anfühlende Schalterwippen haben eine Gemeinsamkeit: Sie fallen erst auf, wenn sich jemand eine Immobilie mit echtem Kaufinteresse ansieht – und wirken dann schnell negativ, egal wie gut der Rest sich darstellt.

Denn es sind solche Details, die zeigen, wie gut eine Immobilie gepflegt wurde und wie modern ihre Ausstattung ist. Modernisierungen in solchen Bereichen mögen zwar unsichtbar wirken, sie vermitteln aber ein buchstäblich wertvolles Signal: Hier wurde langfristig gedacht und mit Blick für Details gehandelt.

Zumal es in der Summe nicht wirklich teuer ist, solche Kleinigkeiten abzustellen. Sie können und werden jedoch das Gesamtbild merklich beeinflussen.

 
Fazit: Wert entsteht auch im Verborgenen
 

• Unsichtbare Modernisierungen
• Vertrauen schaffen
• Besserer Verkaufspreis

Ja, auch in München lassen sich Immobilien mit erheblichem Renovierungsbedarf verkaufen. Der Markt verzeiht viel. Wer jedoch mehr erreichen möchte – einen besseren Preis, schnellere Abschlüsse, souveränere Verhandlungen – setzt besser auf Substanz statt auf oberflächliche Show.

Unsichtbare Modernisierungen wie verbesserte Dämmung, zeitgemäßer Sonnenschutz oder durchdachte Sicherheitslösungen wirken vielleicht nicht laut und sind keine Hochglanz-Features. Sie schaffen jedoch etwas viel Wertvolleres: Vertrauen. Und Vertrauen ist am Ende das stärkste Verkaufsargument – gerade wenn es um sechs- oder noch höherstellige Beträge geht.

_{Die Recherche und Erstellung des Beitrags wurden durch eine externe Redakteurin vorgenommen und stammen nicht aus der eigenen Redaktion.}