Kaufen statt mieten

Die eigene Wohnung als Kapitalanlage – darauf setzen angesichts der niedrigen Zinsen zurzeit viele Deutsche. Experten sagen, worauf man bei der Finanzierung und Planung achten sollte

Berlin - Die Angst vor der Geldentwertung und die niedrigen Zinsen treiben immer mehr Menschen ins „Betongold”, stellt der Verband Privater Bauherren (VPB) bundesweit fest. Ihr Ziel ist es, ihr Erspartes zu sichern und im Alter eine Zusatzrendite zu erwirtschaften. Das gelingt aber nur, wenn sie nicht auf windige Investments hereinfallen, warnt der VPB, sondern in solide Substanz in einer zukunftsfähigen Gegend investieren. Der VPB klärt auf:
Eine solche Immobilie zu finden ist nicht immer leicht. Hilfreich kann dabei die eigene Hausbank sein. Aber auch deren Angebote sollten kritisch geprüft werden, rät der Verbraucherschutzverband. Denn nicht alles, was Banken im Portfolio haben, entspreche zeitgemäßem Standard. Oft vermarkten sie Objekte anderer Kunden.
Längst nicht immer lassen sie die Bausubstanz zuvor vom unabhängigen Experten bewerten, so der VPB. Vorsicht sei auch geboten, wenn Immobilien samt Finanzierungspaket offeriert werden. Wer sein Erspartes sicher investieren will, der sollte nicht nur auf günstige Konditionen setzen, sondern vor allem auf solide Bausubstanz, empfiehlt der VPB. Vermeiden ließen sich Fehlinvestitionen durch zwei Maßnahmen: die sorgfältige Kontrolle der Verträge vor der Unterzeichnung beim Notar und die Begehung der Immobilie mit dem unabhängigen Bausachverständigen.
Der Experte erkenne, ob das Investment sein Geld wert ist, welche Sanierungen in nächster Zeit anstehen und was das alles voraussichtlich kostet. Daraus lässt sich dann verlässlich kalkulieren, ob sich der Kauf rechnet oder nicht. Die Begehung mit dem Sachverständigen kostet dabei in der Regel weniger als eine Miete, gibt der VPB zu bedenken.
Probleme bereiten in alten Ein- und Mehrfamilienhäusern vor allem die Wasser- und Elektroinstallationen. Sie müssen oft komplett erneuert werden. Häufig lässt die Energiebilanz zu wünschen übrig. Die Erneuerung der Heizung, eventuell die Dämmung von Fassaden und Dächern schlagen – je nach Größe des Objektes – mit mehreren zehn- bis sogar hunderttausenden Euro zu Buche, so die Experten.
Unterschätzt wird nach VPB-Erfahrung auch das Problem Schallschutz. Während Schallschutz im vermieteten Einfamilienhaus keine große Rolle spielt, pochen Mieter im Mehrfamilienhaus oder in der gemieteten Eigentumswohnung zu Recht auf modernen Schallschutz. Grund für den schlechten Schallschutz in alten Objekten sind häufig nachträglich ausgetauschte Ver- und Entsorgungsleitungen, die ohne Rücksicht auf den Schallschutz durch Decken und Wände getrieben wurden. Nach VPB-Erfahrung akzeptieren Mieter mangelnden Schallschutz heute aber nicht mehr und sehen darin oft einen Grund zur Mietminderung. Wer ein Objekt mit solchen Problemen erwirbt, der muss es entweder umfassend und teuer sanieren, oder mit Mietausfall rechnen. Beides mindert die Rendite erheblich. Hinzu kommt ein weiterer Aspekt, den vor allem Käufer einzelner Eigentumswohnungen bedenken sollten: Der Einbau schallgeschützter Versorgungsleitungen in der Wohnung ist nichts, was sie im Alleingang erledigen können. Das Leitungsnetz zieht sich durchs gesamte Haus, alle müssen in die Saniereng einbezogen werden – und ihr zuvor auch zustimmen. Ohne die Mehrheit der Eigentümergemeinschaft sind umfassende Sanierungen kaum möglich.
Wohnungen mit veralteter Haustechnik sind nicht zeitgemäß und müssen in jedem Fall modernisiert werden, damit sie als zukunftsträchtiges Investment taugen. Das lohnt sich mitunter nur in Top-Lage. Der Verband Privater Bauherren rät deshalb: Vor dem Kauf eines Renditeobjektes unbedingt den Bausachverständigen hinzuziehen. Er wird den Zustand der Immobilie unabhängig bewerten.
Makler-Expertisen seien mit Vorsicht zu genießen, so der VPB, der Makler verdiene ja am Verkauf. „Zwar darf er ihm bekannte Mängel nicht verschwiegen, aber im Gegensatz zum Bausachverständigen fehlt ihm oft das technische Know-how, um Mängel zu erkennen.” Vor allem verborgene Mängel, die sich später zu teuren Schäden auswachsen, entdecke und offenbare dem Käufer ein eigener unabhängiger Berater.