Immobilienverkauf: Diese Faktoren bestimmen den Wert

Bei der Veräußerung einer Immobilie trennt sich der Verkäufer von Erlebnissen und Erinnerungen. Doch diesen subjektiven Wert hat das Objekt nur für den ehemaligen Bewohner. Für den Käufer zählen in erster Linie objektive Faktoren. Um den Kaufpreis einer Immobilie ermitteln zu können, ist es daher wichtig, jene Punkte zu berücksichtigen, die diesen objektiven Wert beeinflussen. Dazu zählen neben der Größe und der Lage des Objekts auch das Baujahr sowie der Zustand.

Verfahren zur Bewertung von Immobilien

Kann der Käufer mit gewerblichen oder Mieterträgen rechnen? Gibt es vergleichbare Objekte? Oder ist die zum Verkauf stehende Immobilie einzigartig? Je nach Art der Immobilie werden unterschiedliche Bewertungsverfahren angewendet.

Vergleichswertverfahren

Die meisten Online Immobilien-Rechner basieren auf dem Vergleichswertverfahren, das sich an der jeweiligen Lage auf dem Immobilienmarkt orientiert und deshalb als sehr zuverlässig gilt. Dabei werden die erzielten Verkaufserlöse bereits verkaufter Immobilien für die Bewertung herangezogen. Allerdings sind Vergleichswerte sehr ähnlicher Objekte nicht immer verfügbar.

Sachwertverfahren

Bei außergewöhnlichen Objekten oder Immobilien in abgeschiedener Lage wird der Wert daher anhand des Bodenwerts für das unbebaute Grundstück und des Gebäudesachwerts ermittelt. Letzterer definiert die Kosten, die bei einer Neuerrichtung des Gebäudes entstehen würden. Bereinigt wird dieser Wert durch eine Alterswertminderung sowie einen Marktanpassungsfaktor.

Ertragswertverfahren

Handelt es sich bei dem zu verkaufenden Gebäude um eine Gewerbeimmobilie oder wird das Haus zu Wohnzwecken vermietet, dann fließt die zu erzielende Rendite in die Bewertung ein. Dieser Ertragswert ist eine Kennzahl, die neben dem Bodenwert des unbebauten Grundstücks auch die abgezinsten marktüblichen Erträge des Gebäudes umfasst.

Wesentliche Einflussfaktoren für den Immobilienwert

Zwei Faktoren fließen bei allen Verfahren zur Immobilienbewertung in das ermittelte Ergebnis ein: die Lage und der Bauzustand. Dabei spielt es auch keine Rolle, ob es sich bei dem zum Verkauf stehenden Objekt um eine Gewerbeimmobilie oder einen Wohnbau handelt. Realbest hätte hierfür einen Immobilienwert-Rechner, welcher einen guten Einblick in den tatsächlichen Wert der Immobilie liefern würde.

Standort und Lage

Die Lage zählt zu den wichtigsten Einflussfaktoren bei der Wertbestimmung von Immobilien. Denn der Standort ist ein gegebener Faktor, der sich auf den Geschäftsverlauf eines Unternehmens sowie auch auf die Lebensqualität in der Wohnung auswirkt. Dabei wird zwischen einem weiteren (Makrolage) und dem unmittelbaren Umfeld (Mikrolage) unterschieden:

Die Makrolage bezieht sich auf einen Stadtteil, eine Stadt oder eine ganze Region. Dieser Faktor berücksichtigt die wirtschaftliche Entwicklung eines Gebietes, seine Zukunftsaussichten oder dessen überregionale Verkehrsanbindung. Positive Auswirkungen haben beispielsweise eine wachsende Bevölkerung und die Schaffung neuer Arbeitsplätze.

Innerhalb der Makrolage kann die Mikrolage starke Unterschiede schaffen, zum Beispiel durch die Entfernung zum Stadtzentrum oder zu Grünflächen, durch das vorhandene Kulturangebot oder Freizeitmöglichkeiten, durch die regionale Verkehrsanbindung, eine soziale Infrastruktur oder – als Störfaktor – eine hohe Kriminalitätsrate.

Alter und Bauzustand

Während das Alter eines Gebäudes mit seinem Baujahr gegeben ist, lässt sich der Immobilienwert anhand des Bauzustandes steigern. Denn erkennbare Schäden, die die Lebensqualität beeinträchtigen oder sogar die Gesundheit gefährden, können den Immobilienwert stark senken. Durch laufende Instandhaltungsmaßnahmen wird der Wert zumindest erhalten, durch Erneuerungen oder Modernisierungen sogar gesteigert.

Instandhaltung

Zu den wesentlichsten Störfaktoren bei der Bewertung von Immobilien zählen vorhandene Gebäudeschäden. Feuchte Wände oder vorhandener Schimmel im Haus stellen eine wesentliche Wertminderung dar. Damit es gar nicht erst so weit kommt, sind neben den korrektiven Instandhaltungsmaßnahmen zur Beseitigung vorhandener Schäden auch vorbeugende Maßnahmen wichtig.

Regelmäßige Instandhaltungsmaßnahmen dienen nicht nur der Vorbeuge von Schäden und helfen, den Wert des Gebäudes zu erhalten. Sie können darüber hinaus auch den Immobilienwert steigern. Zu den wichtigsten Instandhaltungsmaßnahmen zählen:

• Wartung der Lüftungen
• Service von Heizungsanlagen
• Reinigung von Wasserfiltern und Wasserrohren
• Säuberung von Dachflächen und Dachrinnen
• Modernisierung

Doch auch regelmäßig und sorgfältig gewartete Gebäude kommen irgendwann in die Jahre. So heben moderne Badezimmer und Küchen das Ausstattungsniveau der Immobilie. Aber vor allem, was die technische Gebäudeausstattung betrifft, lässt sich eine Wertsteigerung nur durch nachhaltige Modernisierungsmaßnahmen erzielen, die auch dabei helfen, langfristig Energiekosten zu sparen.

Modernisierungsmaßnahmen, die den Gebäudewert steigern, sind:

• Wärme- und Schalldämmung von Fenstern Wänden und Dächern
• Einbau einer energieeffizienten Heiztechnik
• Einsatz erneuerbarer Energien
• Moderne Haustechnik mit zeitgemäßen Anschlüssen

Von einer ersten Immobilienschätzung bis zum Verkauf

Unter Berücksichtigung von Lage, Alter und Zustand lässt sich in den meisten Fällen ein erster Richtwert für die Wertbestimmung einer Immobilie ermitteln. Darüber hinaus sind aber auch Bestimmungen im Bebauungsplan, des Denkmalschutzes oder bestehende Mietverhältnisse entscheidend. Nicht zuletzt bestimmen wie auf jedem Markt auch beim Verkauf von Immobilien Angebot und Nachfrage den zu erzielenden Kaufpreis. Ein kompetenter Partner behält dabei den Überblick.