Immobilien in München: Vier Wände als Geldanlage?

München - Die Zinsen am Kapitalmarkt sind niedrig, eine Wohnung gilt als krisenunabhängig und solide. Warum also nicht in eine Immobilie investieren – auch wenn man gar nicht selbst darin wohnen will?

Ganz so einfach wie es klingt, ist das aber nicht. Denn schließlich sollen hohe Kosten für die Instandhaltung und Verwaltung am Ende nicht die Rendite auffressen.

Wer mit dem Gedanken spielt, eine Immobilie als Geldanlage zu kaufen, sollte daher einige Punkte beachten. Und sich vielleicht auch außerhalb von München umsehen, raten Experten.

Richtige Lage

Eine wichtige Frage für die Kaufentscheidung ist: Hat die Region Zukunft? „Das ist für Mietentwicklungen und einen möglichen Weiterverkauf entscheidend“, sagt Alexander Wiech vom Eigentümerverband Haus & Grund. Ratgeberautor Thomas Hammer rät: „Man sollte immer die Brille des Mieters aufziehen und sich fragen, ob man in der Gegend und in der Wohnung gerne leben würde.“

München zählt zu den zukunftsträchtigsten Regionen Deutschlands. Die Mietpreise steigen beständig, die Nachfrage ebenso. Doch das allein reicht noch nicht zur Rentabilität: „Man wirds kaum glauben“, sagt Stephan Kippes vom Immobilienverband Deutschland (IVD) Süd, „aber die Mieten in München sind in den letzten Jahren schwächer gestiegen als die Kaufpreise“. Denn für einen Quadratmeter in einer Münchner Wohnung zahlten Käufer 2014 über 5000 Euro. Wer sich also nur auf die steigenden Mieten verlässt und deshalb in München zuschlägt, kann damit auf die Nase fallen. „München ist ein A-Standort“, sagt Kippes dennoch. Beste Voraussetzungen werden auch in Zukunft für genügend Nachfrage auf dem Mietmarkt sorgen.

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Wer besonderen Wert auf Stabilität und Sicherheit legt, investiert hier also gut. Dennoch rät Kippes, sich genau umzusehen: „Man darf nicht um jeden Preis in eine Immobilie investieren wollen.“

Wenn das Traumobjekt zu teuer ist, sollten Interessenten sich besser woanders umschauen. „Muss es wirklich in München direkt sein?“, fragt der Fachmann.

Auch das Münchner Umland gehört preislich zu Deutschlands Spitzenreitern. Aber wenn es nicht gerade Starnberg oder Grünwald sind, kann man hier durchaus ein ganzes Stück günstiger kaufen als in der Landeshauptstadt selbst. „Die Leute bei uns sind sehr S-Bahn-fixiert“, sagt Kippes. Deshalb gebe es ein deutliches Preisgefälle zwischen Gegenden mit S-Bahn-Anschluss und denen ohne. Günstigere Immobilien seien daher oft zwischen den S-Bahn-Ästen zu finden. Und wer genau hinschaue, könne ein Schnäppchen machen: Kippes nennt das Beispiel Emmering, das zwar auf dem S-Bahn-Plan nicht auftaucht, aber fast direkt am Bahnhof Fürstenfeldbruck liegt.

Verwaltung

Doch auch für Münchner, die sich weder eine Wohnung in München noch in der Umgebung leisten wollen, gibt es eine Alternative: „Man muss nicht in der Nähe der gekauften Wohnung leben. Wer sich nicht selbst um seine Immobilie oder die Mieter kümmern will, kann eine Verwaltung damit beauftragen“, sagt Wiech. Wichtig ist, dass der Verwalter sein Büro in der Nähe des Objektes hat, damit er es regelmäßig aufsuchen kann.

Weitere Kriterien sind, dass der Verwalter gut erreichbar und versichert ist und genügend Erfahrung mitbringt.

Größe & Ausstattung

„Wer die Wohnung vermieten will, sollte sich nicht ein Liebhaberstück kaufen. Besser ist es, sich am gängigen Geschmack zu orientieren, um die Nachfrage bei potenziellen Mietern zu steigern“, sagt Wiech. Der Trend gehe deutschlandweit hin zu kleinen Wohnungen. „Die Nachfrage für Single und Paar-Wohnungen wird in den kommenden 15 Jahren weiter steigen.“

Für München relativiert Kippes diese Aussage: Zwar sinke die Anzahl der Personen pro Haushalt tatsächlich beständig. „Deshalb werden die Wohnungen aber nicht unbedingt kleiner.“ Sein Kollege vom IVD, Jürgen Michael Schick, gibt zu bedenken, dass ein erfolgreicher Vermieter seine Zielgruppe kennen muss: „Rentner haben andere Bedürfnisse als junge Familien“.

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Alter & Bausubstanz

„Ob Käufer besser eine sanierte oder unsanierte Wohnung suchen, hängt davon ab, wie viel Geld und Zeit sie in das Objekt stecken wollen und können“, sagt Wiech. Eine unsanierte Wohnung ist in der Regel natürlich günstiger. „Allerdings sollten Käufer in ihrer Kalkulation auch Mietausfälle während der Sanierungsphase mitberechnen“, betont Wiech.

Wer selbst kein Immobilienprofi ist, kann einen neutralen Sachverständigen zur Besichtigung hinzuziehen.

Mängel & Reparatur

„Der Zustand der Fassade, des Eingangsbereiches und des Treppenhauses sind wichtige Indikatoren für die Qualität des Objektes“, weiß Schick. Schäden im Putz, verbeulte Briefkästen, eine nicht voll funktionsfähige Gegensprechanlage oder ein defektes Treppenlicht erschweren die Vermietung. „Zudem weisen derartige Mängel auf eine nachlässige Verwaltung hin.“ Als neuer Eigentümer muss man auch Mängel am Haus beseitigen und die Kosten dafür anteilig tragen.

Daher sollte man am besten die Protokolle der zurückliegenden Eigentümerversammlungen lesen, rät Schick. Dort finden sich Informationen über anstehende Reparaturen oder vergangene Investitionen.

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Finanzierungsplan

Käufer sollten sich überlegen, wie viel Kapital sie haben und was sie zusätzlich brauchen, um ihren Finanzierungsbedarf zu decken. „Die Nebenkosten, also Grunderwerbssteuer, Notar- und gegebenenfalls Maklerkosten, sollte man aus eigenen Mitteln finanzieren können, um die Immobilie zu kaufen. Käufer sollten sich nicht auf mögliche Steuerersparnisse verlassen“, sagt Hammer. Er empfiehlt, einen Puffer einzurechnen, falls unerwartete Kosten oder Mietausfälle auftreten. In welcher Höhe die Mieteinnahmen liegen, zeigt der Mietspiegel. In München liegen die Angebotsmieten laut IVD im Schnitt zwischen 14 und 16 Euro pro Quadratmeter.

Kredit & Co.

„Wer einen Kredit aufnehmen will, muss zum Banktermin eine Gehaltsaufstellung sowie bestehende Vermögens- und Kreditverhältnisse mitbringen“, sagt Hammer. Außerdem interessieren sich Banken für Grundriss, baulichen Zustand und Lage der Wohnung. „Der klassische Bankkredit ermöglicht eine einfache Finanzierung.“ Da die Zinsen im Moment sehr niedrig sind, empfiehlt Kippes, sie auf eine möglichst lange Laufzeit festzuschreiben. Zehn bis 15 Jahre hält er für angemessen.