Faustformeln helfen!

Wann sich eine Immobilie als Kapitalanlage von selbst trägt, hängt
von vielen Faktoren ab, die man bedenken muss

MÜNCHEN Wer erstmals in eine Immobilie als Kapitalanlage investiert, muss genau rechnen. „Aktuell werden durch die hohe Nachfrage selbst außerhalb der Metropolen Preise aufgerufen und bezahlt, die mittelfristig möglicherweise nicht gehalten werden können", sagt Manfred Hölscher, Leiter des Baugeldvermittlers Enderlein. Kreditinstitute finanzieren zwar durchaus Objekte zum 18- bis 20-fachen der Nettokaltmiete, die vor zwei Jahren noch zum 14-bis 16-fachen der Nettokaltmiete gehandelt wurden – allerdings nehmen sie für das höhere Risiko den Darlehensnehmer verstärkt in die Pflicht.
Laut Hölscher locken im Herbst 2011 historisch niedrige Finanzierungszinsen von etwa 3 bis 3,5 Prozent. Jedoch laufen viele unerfahrene Kapitalanleger Gefahr, die Zinsersparnis durch sanierungsbedürftige oder zu teure Objekte zu verspielen. „Bei einer soliden Anlage müssen Kaufpreis, Mieteinnahmen und Darlehenskonstrukt zueinander passen", sagt Hölscher. Eine Faustformel lautet: Das Objekt trägt sich bis zur 10-fachen Nettokaltmiete selbst.
Hintergrund: Kreditinstitute rechnen von den Nettokaltmieten in der Regel einen Abschlag von 20 bis 25 Prozent für Bewirtschaftung, Instandhaltung und Mietausfallrisiko. Weiterhin wird unterstellt, dass die Finanzierung einen dauerhaften Kapitaldienst (Summe aus Zins und Tilgung) von 8 – 8,5 Prozent schultern muss.
Erzielt ein Objekt beispielsweise eine Nettokaltmiete von 30000 Euro p. a., verbleibt nach Abschlag ein Betrag von 22500 Euro bis 24000 Euro. Dies würde laut genannter Formel ausreichen, um eine Finanzierung von rund 265000 Euro bis 300000 Euro problemlos allein aus den Mieterträgen dauerhaft bedienen zu können. Hölscher warnt davor, sich von Renditeversprechen blenden zu lassen. „Investoren müssen genau prüfen, wie sich die Vermietungssituation in den kommenden Jahren entwickelt. Wenn Leerstände zu erwarten sind oder teure Investitionen, geht die Rechnung schnell nicht mehr auf." Was Kapitalanleger unbedingt beachten sollten:

1. Der Objektzustand des Gebäudes sollte vorher durch einen Bausachverständigen geprüft werden.

2. Die Lage sollte genauestens analysiert werden. Geklärt werden sollte, wie die Infrastruktur beschaffen ist, ob ein solides Umfeld (beispielsweise Universität, größere Kliniken etc.) eine Nachhaltigkeit der Mieten gewährleistet oder ob gegebenfalls negative Aspekte wie ein steter Rückgang der Mietinteressenten zu verzeichnen sind.

3. Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung sollte man sich die Mieterstruktur, d.h. Personenkreis, Mietdauer, Nachbarn ev. vom Hausmeister aufzeigen lassen. Ein Problem könnte beispielsweise ein häufiger Mieterwechsel sein.

4. Der Käufer sollte 20 Prozent der Gesamtkosten des Kaufs (inkl. Nebenkosten wie Makler, Grunderwerbsteuer, Notar) als Eigenkapital mitbringen. Vollfinanzierungen wie bei privaten Immobilienkäufern sind möglich, unterliegen dann aber deutlich höheren Risikozuschlägen seitens der finanzierenden Institute.

5. Der Kapitaldienst aus Zins und Tilgung sollte – je nach Bonität des Investors – aus den Kaltmieten (nach Abzug von rund 20 bis 25 % für Instandhaltung, Mietausfallrisiken) getragen werden können.