Ein ABC für Bauherren

Die Bauzinsen sind historisch niedrig, die Chancen, günstig Eigentümer zu werden, so hoch wie selten. „Damit aus hervorragenden Rahmenbedingungen eine wirklich maßgeschneiderte Finanzierung wird, sollte ein Bauherr allerdings über wichtige Punkte Bescheid wissen”, betont Schwäbisch Hall-Expertin Carolin Schneider.
Anschlussfinanzierung: Der Darlehenszins für das Hypothekendarlehen einer Bank wird für eine bestimmte Dauer vertraglich festgeschrieben. Nach Ablauf dieser Zinsbindung ist der Baukredit meist noch nicht vollständig abbezahlt. Für die Restschuld muss der Kreditnehmer einen neuen Zinssatz vereinbaren, zum Beispiel mit einem Bausparvertrag oder einem Forward-Darlehen.
Beleihungswert: ein von der Kredit gebenden Bank vorsichtig geschätzter Wiederverkaufswert, der den aktuellen Verkehrswert, also den tatsächlichen Kaufpreis, niemals übersteigt. Die Beleihungsgrenze beträgt maximal 80 Prozent des Beleihungswertes. Damit die Bank im Falle einer geplatzten Immobilienfinanzierung auf der sicheren Seite ist, also das Objekt verlustfrei verkaufen kann, nimmt sie zusätzlich einen Sicherheitsabschlag vor.
Effektivzins: Er gibt die tatsächlichen Kosten eines Darlehens an. Die beinhalten neben dem vom Kreditgeber verlangten Zins (Nominalzins) sämtliche anfallenden Nebenkosten wie etwa Kontoführungsgebühren oder Vermittlerprovisionen.
Eigenkapital: Die Gesamtheit aller Guthaben und sonstigen Vermögenswerte, die für die Finanzierung frei zur Verfügung stehen, wie Guthaben auf Sparbüchern, Tagesgeldkonten und Bausparverträge, Anteile an Fonds oder Aktien. Für eine solide Baufinanzierung sollte das Eigenkapital mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten betragen.
Forward-Darlehen: Damit können Kreditnehmer die aktuellen Zinskonditionen um bis zu fünf Jahre im Voraus festschreiben. Da niemand mit Sicherheit sagen kann, wie lange die derzeitige Niedrigzinsphase noch anhält, kann dies für Baufinanzierer eine lukrative Option sein.
KfW-Förderprogramme: Die KfW-Bank unterstützt den Eigenheimbau mit einer Vielzahl zinsverbilligter Darlehen. Faustregel: Je besser die Energiebilanz eines Neubaus, desto mehr Kredit gibt es zu Konditionen, die deutlich unter dem Marktniveau liegen. Die Fördergelder der KfW können private Bauherren in aller Regel nur über eine Bank oder Bausparkasse beantragen.
Nebenkosten: Dazu zählen Grunderwerbsteuer und Notargebühren sowie gegebenenfalls Maklerkosten. Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 5,5 Prozent der Gesamtkosten, der Notar hat für seine Leistungen (u.a. die Änderung des Grundbucheintrags) Anspruch auf bis zu 1,5 Prozent des Kaufpreises. Einem Makler steht für eine erfolgreiche Vermittlung eine Provision zwischen 3,57 und 7,14 Prozent des Kaufpreises zu.
Tilgung nennt man die vertraglich vereinbarte Rückzahlung eines Darlehens. Je höher die Tilgung, desto kürzer die Laufzeit und desto niedriger die Gesamtkosten. Die Niedrigzinsphase sollten Bauherren, wenn möglich, zu einer höheren Tilgung nutzen. Drei oder vier Prozent Tilgung machen den Immobilienerwerb unterm Strich deutlich günstiger. Bei einem klassischen Bankdarlehens sollte man außerdem die Möglichkeit kostenloser Sondertilgungen vereinbaren. Bei Bauspardarlehen sind kostenfreie Sondertilgungen jederzeit möglich.
Wohn-Riester: Die Riester-Förderung für den Bau oder Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum kann der Bauherr unterschiedlich nutzen – mit einem Riester-Bausparvertrag schon in der Ansparphase und später auch bei der Rückzahlung des Darlehens. Bausparkassen bieten außerdem Kombikredite mit Riester-Förderung an, bei denen ein Bausparvertrag mit einem tilgungsfreien Darlehen kombiniert wird. Wer vier Prozent seines beitragspflichtigen Vorjahreseinkommens - maximal 2.100 Euro - anlegt, erhält den vollen Riester-Bonus: 154 Euro Grundzulage sowie weitere 185 Euro pro Kind, für jedes ab 2008 geborene sogar 300 Euro.
Zinsbindung: Die aktuellen Niedrigzinsen sollten sich Bauherren möglichst langfristig sichern. nbb