Eigenkapital fürs Haus

Wann Bauherren ihre Geldanlagen in eine Immobilie stecken sollten und wann möglicher- weise ein Darlehen bei der Bank sinnvoller ist

FRANKFURT/MAIN Wer über den Bau oder Kauf der eigenen vier Wände nachdenkt, sollte zunächst einmal eine finanzielle Bestandsaufnahme durchführen. Dazu gehört die Aufstellung des vorhandenen Eigenkapitals. Dessen Höhe bestimmt, wie viel Geld zur Finanzierung als Kredit aufgenommen werden muss. Dabei gilt: Je mehr Geld bereits auf der hohen Kante liegt, desto besser. Drückt ein niedriger Darlehensbedarf doch nicht nur die laufende Ratenbelastung, sondern auch die Finanzierungskosten insgesamt. Doch gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase bieten die Geldanlagen oft höhere Zinsen, als das Baudarlehen kostet. „Halten oder verkaufen?“, fragen sich deshalb so manche Häuslebauer, die noch lukrative Anlagen aus vergangenen Jahren im Bestand haben. Die Klärung von drei Fragen hilft bei der Entscheidung:

1. Ist die Finanzierung ohne den Einsatz der Kapitalanlagen realisierbar?

Führt der Verzicht auf das zusätzliche Eigenkapital dazu, dass die Ratenbelastung das Haushaltsbudget sprengt oder den Banken das Finanzierungsrisiko zu groß wird, muss der Bauherr die Anlagen auflösen – gleich, wie hoch deren Zins ist. Ansonsten ist der Traum vom Eigenheim erst einmal nicht zu realisieren.

2. Verteuert ein niedrigerer Eigenkapitalanteil die Finanzierung?

Je mehr vom Kaufpreis oder den Baukosten per Kredit finanziert werden muss, desto teurer wird die Finanzierung. Denn die Geldgeber lassen sich das höhere Ausfallrisiko per Zinsaufschlag bezahlen. Als Vergleichsbasis sollte deshalb erst einmal ein Zinsangebot mit und eines ohne Einbringung der Anlagebeträge eingeholt werden. Verteuert sich das Darlehen, sind die Mehrkosten bei der Finanzierung meist höher als der Mehrertrag aus den Kapitalanlagen – der Einsatz der Ersparnisse als Eigenkapital ratsam!

3. Liegt die Anlagerendite höher als der Effektivzins des Kredits?

Nur wenn der Ertrag aus der Geldanlage höher ist als der effektive Finanzierungszins, ist es sinnvoll, daran festzuhalten. Bei sicheren Geldanlagen mit festem Zins geht die Prüfung schnell. Vergleichswert muss allerdings nicht der gezahlte Anlagezinssatz, sondern die Nachsteuerrendite sein. Denn auf den Kapitalertrag werden eventuell noch 25 Prozent Abgeltungssteuer plus Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer fällig. Von fünf Prozent Nominalzins bleiben nach Abzug von Abgeltungssteuer und Soli so zum Beispiel nur 3,68 Prozent übrig. Übersteigt die Rendite dennoch den Effektivzins des Darlehens, ist das Festhalten an der Anlage lukrativer als die Reduzierung des Kreditbedarfs. Bei börsennotierten festverzinslichen Wertpapieren ist dagegen die jeweilige Ablaufrendite, also die Effektivverzinsung für die Restlaufzeit, der richtige Vergleichswert. Sie findet sich bei Anleihen zum Beispiel im Kursteil der Wirtschaftszeitungen. Auch hier sind mögliche Steuerabzüge zu berücksichtigen. Der Blick auf den Nominalzins des Papiers führt dagegen schnell in die Irre, weil auch die beim Verkauf anfallenden Kursgewinne oder -verluste die Rendite beeinflussen. Da der Kurs die Ablaufrendite immer an das aktuelle Zinsniveau für Geldanlagen anpasst und die Bauzinsen regelmäßig etwas höher liegen, ist der Verkauf der Papiere meist die bessere Wahl. Das gilt auch für Risikoanlagen wie Aktien und Aktienfonds. Hier ist die zukünftige Wertentwicklung ungewiss. Die Papiere sollten deshalb veräußert und der Erlös als Eigenkapital eingesetzt werden. Alles andere wäre eine Spekulation auf Kredit – und diese sollte tabu sein, wenn es um die Finanzierung des Eigenheims geht.