Den Wert richtig ermitteln

MÜNCHEN Sind es nun 250 000 Euro? Oder ist das moderne Einfamilienhaus mit großem Garten in ruhiger Lage doch eher 300 000 Euro wert? Spätestens wenn es um den Verkauf der eigenen Immobilie geht, gewinnt diese Frage an Bedeutung. Das Problem: Die meisten Besitzer bewerten ihre Immobilien zu positiv, die meisten Käufer suchen nach Mängeln, um den Preis zu drücken.
„Manche Verkäufer verschätzen sich gewaltig”, erklärt Annabel Oelmann von der Verbraucherzentrale. „Das kann ihnen später auf die Füße fallen.” Denn häufig gehen Besitzer mit unrealistischen Preisvorstellungen in die Verhandlungen. „Nehmen Sie nur ein individuell gestaltetes Einfamilienhaus mit einer Sauna im Keller”, nennt Marcus Drost von Immobilien-scout24 ein Beispiel. „Für den Besitzer ist das ganz klar eine Wertsteigerung. Für einen Käufer kann das aber eine Belastung sein, weil er die Sauna nach dem Kauf lieber rausreißen würde.” Hilfe können an dieser Stelle Gutachten bieten. „Damit bekomme ich eine realistische Einschätzung, was meine Immobilie wirklich wert ist”, erklärt Verbraucherschützerin Oelmann. Und das ist wichtig: „Schließlich plane ich ja auch mit dem Geld.” Professionelle Gutachter können den Wert einer Immobilie recht genau ermitteln.
„Dabei kommt es auf viele Faktoren an”, erklärt Michael Kiefer, Chefanalyst bei Immobilienscout24 und selbstständiger Gutachter. „Sie schauen sich das Objekt, aber auch die Umgebung genau an.” Denn nicht nur das Haus oder die Wohnung bestimmen den Preis. „Es kommt auch auf die Mikrolage an”, erklärt Kiefer. „Die hat sehr großen Einfluss auf den Preis.” Wichtige Punkte: Gibt es Kindergärten in der Nähe? Wie sieht es mit Stellplätzen für Autos aus? Gibt es in der Nähe eine Bushaltestelle oder einen U-Bahnhof? „Bei diesen Fragen sind Käufer sehr sensibel.” Besitzer schenken solchen Bedingungen nicht immer genug Aufmerksamkeit.
Auch beim Haus selber kommt es eher auf harte Fakten an als auf hübsche Details. „Die Tapete ist gar nicht so wichtig”, sagt Ratgeberautor Wilfried Mannek. „Die kann ein Käufer später auch ersetzen.” Viel wichtiger sei der Zustand von Fenstern, Dach und Außenhaut. Die Heizung spielt ebenfalls eine Rolle. Denn ein veralteter Kessel ist nicht effizient und muss möglicherweise später für viel Geld ausgetauscht werden. Auch eine gedämmte Kellerdecke, ein dichtes Dach, neue Rohrleitungen oder ein modernes Badezimmer können einen Preis positiv beeinflussen.
Klar, dass eine solche detaillierte Begutachtung durch einen Profi nicht umsonst zu haben ist. „Es kann schon 1000 bis 2000 Euro kosten, ein Gutachten zu erstellen”, sagt Kiefer. Je nachdem, wie groß der Aufwand ist. Dennoch muss nicht immer ein Profi engagiert werden, findet Wilfried Mannek: „Es kommt immer auf die Situation an.” Wer seine Immobilie verkaufen möchte, etwa weil er in eine andere Stadt zieht, kann mit einem Gutachten sogar eine böse Überraschung erleben. „Der Gutachter wird alle Schwachstellen schonungslos offenlegen.” Und das kann sich negativ auf den Preis auswirken. „Solange Sie keine Mängel verschweigen, kann eine einfache Bewertung auch ausreichen.” Wenn es rechtlich heikel wird, sind Verbraucher mit einem Gutachten allerdings besser beraten.