Das ist unser Recht

Manchmal sind es nur ein paar Sätze, beim nächsten Vermieter mehrere Seiten – jeder Mietvertrag sieht anders aus. Meist steckt er voller Details, etwa zu Schönheitsreparaturen und Tieren in der Wohnung.
Dabei muss er laut Gesetz gar nicht lang sein. „Man braucht keinen schriftlichen Mietvertrag”, sagt Claus Deese vom Mieterschutzbund.
„Es muss lediglich Einigkeit über die Vertragsparteien, das Objekt und die Höhe der Miete bestehen.” Dennoch: In aller Regel wird vor dem Einzug ein schriftlicher Vertrag unterschrieben. Dann müssen Mieter und Vermieter namentlich genannt werden, genauso die Adresse des Objektes einschließlich der genauen Lage – bei Wohnungen in Mehrparteienhäusern etwa die Etage – sowie die Höhe der Miete.
Für Mieter gilt: Je kürzer der Mietvertrag, desto besser. Stehe in dem Papier beispielsweise nichts zu Schönheitsreparaturen – also Streichen und Tapezieren – , dann sei automatisch der Vermieter dafür verantwortlich, sagt Mietrechtsexperte Deese. In den meisten Verträgen seien aber viele Details geregelt. Beispielsweise der Umfang der Betriebskosten. Nicht selten würden die Posten einzeln aufgezählt. „Es gibt 17 Nebenkostenpositionen”, sagt Deese.
Normalerweise werde jeder Mietvertrag unbefristet geschlossen. Beschränkungen seien nur zulässig, „wenn ich als Vermieter einen bestimmten Befristungsgrund habe”, sagt Gerold Happ, vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Ein solcher Grund könne sein, dass der Vermieter die Immobilie in absehbarer Zeit für sich selbst oder Verwandte benötige.
Auch wenn schon beim Abschluss des Mietvertrages feststehe, dass die Wohnung oder das Haus bald saniert werden müsse, sei ein Zeitvertrag rechtmäßig.
Die Höhe der Miete sei frei vereinbar. Bei einem neuen Vertrag müsse sich der Vermieter nicht am Mietspiegel orientieren, sondern an der ortsüblichen Vergleichsmiete (siehe Kasten). „Bei einem Staffelvertrag muss der Vermieter von Anfang an hineinschreiben, wann die Miete in welcher Höhe steigt”, schränkt Happ aber ein.
Beim Indexvertrag, der ebenfalls eine regelmäßige Mietsteigerung beinhaltet, müsse deutlich werden, auf welcher Grundlage die Erhöhung geschehe. Maßstab sei meist der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland.
Abgesehen davon müsse nicht aufgeschlüsselt werden, wie die Miete berechnet werde, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Eine Abrechnung pro Quadratmeter oder Raum sei nicht verpflichtend. „Es reicht völlig aus, dass sie festlegen: 400 Euro.” Normalerweise werde die Kaltmiete festgehalten, dazu eine Vorauszahlung der Betriebskosten.
Auch die Festlegung einer Kaution sei üblich. Der Vermieter dürfe maximal drei Monats-Kaltmieten als Kaution verlangen. „Der Mieter hat aber das Recht, in drei Monatsraten zu zahlen, die erste Rate bei Beginn des Mietverhältnisses”, sagt Ropertz.
Der Vermieter dürfe sowohl ein Konto für die Kaution einrichten als auch den Mieter damit beauftragen, eins zu eröffnen, ergänzt Gerold Happ. „Der Vermieter muss dafür sorgen, dass das Geld zu den üblichen Zinsen verzinst wird.”
Am Ende des Mietvertrages erhalte der Mieter Kaution samt Zinsen innerhalb einer angemessenen Frist zurück – sofern das Geld nicht für noch offene Betriebskostenabrechnungen benötigt werde.
Ein großer Streitpunkt sind die Schönheitsreparaturen. „Die einfachste, wirksamste Klausel ist „Der Mieter trägt die Kosten für Schönheitsreparaturen'”, sagt Ropertz.
In der Vergangenheit hätten Wohnungs- und Hausbesitzer vielfach starre Vorgaben in die Verträge aufgenommen. Das sei bei heutigen Mietverträgen nicht mehr zulässig.
Anstatt der Vorgabe, dass beispielsweise Küche und Bad unbedingt nach drei Jahren zu streichen seien, dürfe es nur heißen, die Räume müssten „im Allgemeinen” nach dieser Zeit gestrichen werden.
„Wichtig ist, dass sich die Fristen am tatsächlichen Abnutzungsgrad orientieren”, ergänzt Happ.
Auch Kleinreparaturen sind häufig im Mietvertrag geregelt. Damit seien Bagatellschäden wie kaputte Thermostate von Heizungen gemeint, so Ropertz. Der Mieter müsse pro Schaden maximal 100 Euro zahlen. „Ab 101 Euro muss alles der Vermieter tragen.” Außerdem müsse im Vertrag festgehalten sein, dass der Mieter maximal acht Prozent der Jahresmiete für Kleinreparaturen investieren müsse.
Gut zu wissen: Der Mieter muss zwar den Schaden zahlen, aber nicht den Handwerker rufen. Das ist Aufgabe des Vermieters.
Tierhaltung kann vertraglich geregelt werden, muss aber nicht. Grundsätzlich gilt: „Wellensittiche, Fische – alles immer gar kein Problem”, sagt Happ.
Tiere, die in Käfigen oder Aquarien gehalten würden, seien erlaubt. Größere Tiere dürfe der Vermieter verbieten.