Das hat seinen Preis

Tolle Lage, gute Ausstattung: Vor zwei Jahren noch bezahlte man für eine Wohnung deutlich weniger als heute. Der Immobilien Verband Deutschland benennt gefragte Viertel – und wagt eine Prognose

MÜNCHEN Wohnen in München – das hat seinen Preis. Entscheidend für den Wert einer Immobilie ist vor allem die Lage, also sprich zum Beispiel die Zentrumsnähe oder auch die gute Verkehrsanbindung in und um München. Dass das Wohnviertel – neben der Austattung der Immobilie – den Ausschlag gibt für den Kaufpreis, hat der Immobilienverband in seinem jüngsten Marktbericht für München noch einmal deutlich gemacht.
Demanch schätzt der IVD-Süd mehrere Münchner Stadtteile als zum Wohnen „sehr gut” ein: Ludwigvorstadt, Isarvorstadt, Altstadt-Lehel, Nymphenburg, Altschwabing, Bogenhausen, Haidhausen, Alt-Solln, Maxvorstadt und Alt-Harlaching. Entsprechend gehoben sind in diesen Vierteln die Quadratmeterpreise: Für eine 80-Quadratmeter-Eigentumswohnung (Bestandsobjekt, beziehbar) bezahlte man laut IVD bei „mittlerem Wohnwert” im Frühjahr 2012 im Schnitt 4300 Euro pro Quadratmeter. Bei „gutem Wohnwert” waren es laut der Einschätzung im Frühjahr durchschnittlich 5050 Euro, bei „sehr gutem Wohnwert” im Schnitt 6000 Euro. Nicht eingerechnet in die Kalkulation der Preise seien einige exklusive Wohnlagen wie zum Beispiel in Nymphenburg, Gern, Menterschwaige oder Herzogpark, heißt es beim IVD. Und zudem: „Wir weisen darauf hin, dass es sich bei der Einwertung der Stadtteile um tendenzielle Angaben mit Schwerpunktpreisen handelt, ’Ausreißer’ nach oben und unten sind möglich.”
Unter der Kategorie „gute Stadtteile” fasst der IVD-Fachausschuss Immobilien folgende Münchner Viertel zusammen: Trudering, Schwabing West, Au, Obersendling, Westpark, Neuhausen, Waldtrudering, Forstenried, Fürstenried, Laim, Maxhof, Großhadern, Pasing, Oberföhring, Obermenzing, Daglfing, Waldperlach, Denning, Solln und Harlaching. Für eine 80-Quadratmeter-Eigentumswohnung (Bestandsobjekt, beziehbar) bezahlte man laut IVD im Frühjahr 2012 dort etwa so viel: Bei „mittlerem Wohnwert” im Schnitt 3400 Euro, bei „gutem Wohnwert” 3600 Euro und bei „sehr gutem Wohnwert” im Schnitt 4750 Euro.
Auch in Zukunft geht der IVD von tendenziell weiter steigenden Preisen aus. „Ob in diesem Maße, bleibt abzuwarten und ist abhängig von der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland und Europa sowie der Entwicklung auf den Kapitalmärkten.”
Die gestiegenen Mieten seien ebenso Folge des verknappten Angebots: „Aufgrund eines kaum vorhandenen Angebots an Eigentumswohnungen in München und den nach wie vor geringen Bautätigkeiten sieht sich so mancher Kaufinteressent gezwungen, auf den Mietmarkt auszuweichen.”
Die Experten sehen „die Chance, neuen Wohnraum zu schaffen, in der Möglichkeit Gewerberaum in Wohnraum umzuwandeln”. So wurden laut dem IVD-Mitgliedsunternehmen Colliers bereits 2011 etwa 55000 Quadratmeter Gewerbefläche in Wohnraum umgewandelt. „Nach derzeitigem Planungsstand kann in nächster Zeit von einem Volumen von circa 200000 Quadratmern Fläche ausgegangen werden”, teilt der IVD mit.
Ein gutes Beispiel hierfür sei das Gelände der ehemaligen ADAC-Hauptverwaltung am Westpark. „Hier soll auf dem circa 2,9 ha großen Gelände eine Wohnanlage mit circa 380 Wohneinheiten sowie Kindertageseinrichtungen entstehen.”
Das IVD-Institut stellt „Überhitzungserscheinungen” auf dem Münchner Immobilienmarkt fest – bedingt nicht nur durch die „zunehmende Angebotsverknappung”, sondern etwa auch durch „anhaltend großes Interesse, sein Geld in Immobilien zu investieren”. Nach wie vor seien die Baufertigstellungszahlen in München „niedrig”, gleichzeitig steige die Bevölkerungszahl.
Eine Immobilienblase befürchten die Experten nicht: Trotz der beachtlichen Preisanstiege in den vergangenen zwei Jahre bei freistehenden Einfamilienhäusern von plus 23,4 Prozent und bei Eigentumswohnungen/Bestand von plus 24,6 Prozent liege in München „noch keine klassische Bildung einer Immobilienblase” vor. Das Marktgeschehen müsse allerdings weiter kritisch beobachtet werden.