Der Wohnungskauf will gut geplant sein. Welche Lage will und kann ich mir leisten? Stimmt die Finanzierung – und wie hell ist das Wohnzimmer an einem Regentag? Tipps, worauf es ankommt
München - Stadtleben, Kultur, Shopping – all das liegt in München vor der Haustür. Und wer im Umland wohnt, ist trotzdem zügig in der Stadt, je näher die S-Bahn, desto besser. Wer sich eine Neubauwohnung in oder bei München leisten kann, darf sich glücklich schätzen. Aber auch gebrauchte Wohnungen sind in der Stadt gefragt. So oder so: Wer das passende Objekt finden will, sollte Schritt für Schritt vorgehen. Der Bauspar-Experte der Deutschen Bausparkasse Badenia, Jochen Ament, und Wohnexpertin Sabine Binkenstein geben Tipps, wie man die geeignete Immobilie findet – und was man vor dem Kauf beachten sollte.
1-b-Lagen berücksichtigen: Besonders wichtig sind Lage und Infrastruktur. Sie bestimmen letztendlich Kaufpreis, Werterhalt und möglichen Wiederverkaufswert. Bevorzugte Lagen inklusive guter Verkehrsanbindung sowie Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Kindergärten in der Nähe sind in der Anschaffung zwar teurer, garantieren dem Käufer aber eine bessere Wertstabilität. Der Erwerber sollte aber durchaus auch die sogenannten 1-b-Lagen etwas weiter außerhalb in Betracht ziehen, sofern das Umfeld stimmt. Sie punkten nämlich manchmal mit wesentlich günstigeren Preisen, rät Badenia Bauspar-Experte Ament.
Die Finanzierung gut planen: Die Finanzierung der Gebrauchtimmobilie sollte der Käufer vorab genau kalkulieren. Die zentrale Frage dabei: Wie viel Haus kann ich mir leisten? Das derzeit günstige Zinsniveau darf nicht dazu verleiten, bis an den Rand der finanziellen Möglichkeiten zu gehen. Und wer sich bei einem Bankkredit nur für fünf oder zehn Jahre an niedrige Zinsen bindet, kann am Ende der Laufzeit bei möglicherweise gestiegenen Zinsen böse Überraschungen bei der Anschlussfinanzierung erleben, erläutert Jochen Ament. Besonders sicher ist eine Finanzierung mit Zinsgarantie über die gesamte Laufzeit.
Schwachstellen finden: Hat der Käufer eine Gebrauchtimmobilie in der engeren Auswahl, sollte er die Bausubstanz sowohl innen als auch nach außen prüfen. Fragen, die man sich laut den Experten stellen sollte: Wann und was wurde renoviert? Wie sind Fenster und Heizanlage zu beurteilen? Liegt ein Energieausweis vor? Was sagt dieser aus? Wie sieht bei Mehrfamilienhäusern das Gemeinschaftseigentum aus? Welche Qualität hat die Wärmedämmung? Und wie ist der Zustand von Dacheindeckung und Dachstuhl? Wichtig sei auch, ob und mit welchem Aufwand sich die Immobilie an die Wünsche und Ansprüche des Erwerbers anpassen lasse. Ist es möglich, Wände zu entfernen, die Aufteilung zu ändern? Neben dem Alter einzelner Bauteile sollten Käufer auf die speziellen Schwachstellen von Immobilien verschiedener Bauepochen achten. Die Experten warnen: Ein schmuckes Häuschen aus den späten 1940er Jahren kann buchstäblich auf Sand oder Schutt gebaut sein, ein Flachdach-Bungalow aus den 1970er Jahren könne undichte Stellen haben oder Bauteile aus Asbest enthalten. Keinesfalls könne man allein vom Alter auf den tatsächlichen Zustand der Immobilie schließen.
Expertenmeinung einholen: In gebrauchten Wohnungen und Häusern verstecken sich oft Mängel, die der Laie auf den ersten Blick nicht erkennt. Dazu zählen: Schimmel, Verfärbungen und feine Risse in den Wänden, Vorwölbungen und Absenkungen. Sie können Hinweise auf Feuchtigkeit oder statische Probleme geben. Um das alles beurteilen zu können, sollte zur Besichtigung einer konkret zum Kauf anstehenden Immobilie auf jeden Fall ein Gutachter mitgenommen werden, rät Bauingenieurin Sabine Binkenstein. Der Sachverständige kann die Kosten für notwendige Sanierungen ermitteln. Diese Beträge müssen immer zum Kaufpreis dazu gerechnet werden, erst dann hat der Käufer ein konkretes Bild von den Gesamtausgaben. Bei den Kaufverhandlungen können anstehende Baumaßnahmen ein wichtiger Grund für Preisnachlässe sein, sagt die Wohnexpertin. Denn wer will für sein Traumhaus schon zu viel bezahlen?
Genügend Zeit einplanen: Oft liegt man mit dem Bauchgefühl richtig, aber bei einer wichtigen Investition sollte man bloß keinen Schnellschuss riskieren. Sondern sich besser genügend Zeit mit der Entscheidung lassen. Die Experten betonen: Vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag ist es wichtig, alle Fakten noch einmal genau abzuwägen. Was spricht für, was gegen die Immobilie? Und kann ich die Wohnung auch nochmal bei schlechtem Wetter oder später am Tag besichtigen? Denn, so die Experten, die potenzielle Traumwohnung kann unter der Woche mit Verkehrslärm und bei Regenwetter anders wirken als an einem sonnigen Wochenende.
