So funktioniert die Mietpreisbremse

Verlangt ein Eigentümer zu viel Geld für eine Wohnung, können Bewohner eine Senkung einfordern – für Verträge ab April 2020 sogar rückwirkend.
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Jutta Hartmann
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Die Mietpreisbremse wirkt – der Preisanstieg bei Mietwohnungen wurde durch das Gesetz immerhin verlangsamt, wie das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung ermittelt hat. Jetzt wurde es nochmals angepasst. Dies dürfte vor allem für Münchner interessant sein, schließlich sind die Mieten in der bayerischen Landeshauptstadt bekanntlich recht hoch. Welche Rechte Mieter haben – und was sich seit April geändert hat.

Mieter bekommen mehr Geld zurück:
Verlangt der Eigentümer mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, dann dürfen die Bewohner rügen und eine Senkung verlangen. Seit April 2020 hat die Mietpreisbremse etwas mehr Biss: "Bisher galt der niedrigere Betrag erst ab dem Zeitpunkt der Rüge. Für Verträge, die ab April 2020 geschlossen wurden, können Mieter künftig rückwirkend für 30 Monate eine Rückerstattung verlangen", erklärt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund.

Jutta Hartmann
Jutta Hartmann

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Ausnahmen bestätigen die Regel:
Es gibt allerdings ein paar Ausnahmen von der Mietpreisbremse. Hat etwa der Eigentümer schon vom letzten Bewohner mehr verlangt, darf er dasselbe auch bei einem neuen Vertrag nehmen. Auch Neubauwohnungen, die ab 2014 zum ersten Mal vermietet werden, sind von der Bremse ausgenommen – beim nächsten Mieterwechsel greift sie dann aber wieder.

Und auch nach umfassender Sanierung (durch mehrere Gewerke auf der Baustelle) darf der Eigentümer eine höhere Miete verlangen. Wichtig: Bei allen Ausnahmen muss der Vermieter vor Vertragsschluss darüber Auskunft geben, dass er eine höhere Miete verlangen wird und auf welcher Grundlage dies gerechtfertigt ist.

Die Geltungsdauer wurde verlängert:
Mit der Verschärfung der Mietpreisbremse hat der Gesetzgeber deren Geltung um fünf Jahre verlängert. Die Bundesländer dürfen nun bis 2025 eine Preisbremse für angespannte Mietmärkte erlassen. In Bayern gilt sie laut dem Internetportal Immowelt in 144 Kommunen und kreisfreien Städten, bundesweit in knapp 400. Wer zu viel zahlt, kann dort seinen Vermieter mit einer Rüge dazu auffordern, die Miete zu senken.

"Für Verträge, die ab 2019 geschlossen wurden, reicht es, den Eigentümer schriftlich darauf hinzuweisen, dass die Miete entsprechend der Mietpreisbremse zu hoch ist", sagt Hartmann. "Es ist trotzdem sinnvoll, sich schon in der Rüge darauf zu beziehen, wie man zu dieser Annahme kommt." Bei älteren Mietverhältnissen muss die Begründung in das Schreiben hinein.

Orientierungshilfe: Mietspiegel

Mietspiegel bietet Orientierung:
An Orten mit Mietpreisbremse existiert in der Regel ein Mietspiegel, der über die Vergleichsmiete Auskunft gibt. "Wer denkt, seine Miete sei zu hoch, sollte deshalb im ersten Schritt die eigene Wohnung dort einsortieren", rät Hartmann. Schließlich müsse ein Mieter auch wissen, über welche Senkung er mit seinem Vermieter spricht. Das ist allerdings nicht ganz so einfach. Der Münchner Mietspiegel zum Beispiel fragt nicht nur nach der Lage, sondern auch nach Baujahr, Ausstattung von Bad und Küche oder nach dem Boden – Details können beim Preis entscheidend sein.

Die Kommunen bieten dafür eine Übersicht an, für die bayerische Landeshauptstadt steht auf muenchen.de zudem ein Online-Berechnungsprogramm zur Verfügung. Man kann aber auch seinen Vermieter nach den Details für die Mietpreiszusammensetzung fragen. Er muss Auskunft erteilen. Gibt es keinen Mietspiegel, ist es für Bewohner schwieriger, die Vergleichsmiete zu ermitteln. In dem Fall könnten Mieter einen Sachverständigen beauftragen oder auch einfach nach Inseraten von vergleichbaren Wohnungen suchen, um die Miete einzuordnen. Wer Mitglied im Mieterverein ist, kann auch dort um Rat fragen.

Fristen für die Vermieter gibt es nicht:
Ist die Rüge an den Vermieter verschickt, gibt es keine festgelegte Frist, innerhalb derer er reagieren muss. Stimmt er der Anzeige zu, dann haben Mieter einen Anspruch auf Senkung der Miete und Rückzahlung. Stimmt der Vermieter der Rüge nicht zu, dann muss der Mieter auf Senkung und Rückzahlung klagen. Damit hilft die Mietpreisbremse nicht nur dem eigenen Geldbeutel, sondern auch anderen Mietern. Denn je höher die Mieten, desto höher ist auch der künftige Mietspiegel (der nächste erscheint 2021) – auf dessen Grundlage Vermieter dann weitere Mieterhöhungen durchsetzen können.

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