Mehr als ein neuer Name

Wenn der Eigentümer der Wohnung wechselt, wirft das für die Mieter viele Fragen auf

MÜNCHEN Wenn sich ein Vermieter von seiner Wohnung oder seinem Haus trennt, ist mancher Mieter verunsichert: Will der neue Besitzer künftig sein Eigentum selbst nutzen und die Mieter deshalb loswerden? Steht eine Mieterhöhung ins Haus? Oder eine umfangreiche Sanierung? Der neue Eigentümer darf zwar nicht alles, doch im Detail lauern einige Fallstricke. Mieter sind deshalb gut beraten, sich rechtzeitig und umfassend zu informieren.

„Zunächst muss der Mieter wissen: Kauf bricht Miete nicht. Das ist gesetzlich geregelt“, erläutert Ulrich Ropertz, Sprecher des Deutschen Mieterbundes, und verweist auf Paragraf 566 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dort ist festgeschrieben: Der Käufer tritt anstelle des bisherigen Eigentümers in den abgeschlossenen Mietvertrag ein. Das Mietverhältnis geht dann unverzüglich mit allen Rechten und Pflichten auf ihn über. „Oft will der neue Besitzer einen neuen Mietvertrag abschließen – zum Beispiel mit der Begründung, sein Name stehe im alten Vertrag ja nicht drin. Ein neuer Vertrag ist jedoch nicht notwendig, und der neue Eigentümer kann ihn auch nicht beanspruchen“, erklärt Ropertz.

Jeder Mieter, der mit einer solchen Situation konfrontiert ist, sollte äußerst vorsichtig sein und sich am besten fachlich beraten lassen. „In vielen Fällen enthält der neue Vertrag für den Mieter ungünstigere Vertragsbedingungen.“ Solange er nicht explizit über den Eigentümerwechsel informiert ist, zahlt der Mieter seine Miete auch weiter an den alten Besitzer. „Auch die schriftliche Mitteilung eines neue Besitzers ist nicht ausreichend“, warnt Thomas Hannemann, Experte für Mietrecht im Deutschen Anwaltverein. „Der Mieter sollte sich mindestens die Kopie des Grundbuchauszuges zeigen lassen, besser noch: die Angaben des neuen Eigentümers direkt beim alten überprüfen.“ Erst dann sollte er an den neuen Besitzer zahlen.

Auch die Kaution geht an den neuen Eigentümer über. Steht irgendwann der Auszug an, bekommt der Mieter seine Kaution immer vom aktuellen Vermieter zurück – unabhängig davon, welcher Vermieter die Kaution ursprünglich erhalten hat.

Der Käufer einer Immobilie ist erst dann ihr Eigentümer, wenn er im Grundbuch als solcher eingetragen ist. In vielen Kaufverträgen wird jedoch ein Datum fixiert, zu dem Nutzen und Lasten vom alten an den neuen Eigentümer übergeben werden. „Für den Mieter vollzieht sich all dies hinter den Kulissen“, sagt Ulrich Löhlein, Berater im Immobilienverband Deutschland (IVD).

Der neue Eigentümer muss sich dann genau wie sein Vorgänger an die gesetzlichen Fristen und Kündigungsrechte im Vertrag halten. „Wenn er selbst, eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder ein Familienangehöriger die Räume zu Wohnzwecken nutzen möchte, kann er kündigen“, sagt Hannemann. Voraussetzung auch dafür ist allerdings, dass er bereits im Grundbuch eingetragen ist. Und dass die Form der Kündigung stimmt: „Das Stichwort 'wegen Eigenbedarfs' im Kündigungsschreiben reicht nicht aus.“ Vielmehr muss der Besitzer seinen Lebenssachverhalt schildern und die Notwendigkeit des Eigenbedarfs konkret erläutern. Außerdem haben Mieter die Möglichkeit, einer solchen Kündigung unter Berufung auf eine Sozialklausel zu widersprechen. Dann müssen sie allerdings besonders schwerwiegende Gründe wie hohes Alter, Krankheit oder keine Ersatzwohnung nachweisen.

Die Miete darf der neue Vermieter bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen – „allerdings nur unter zwei Voraussetzungen“, sagt Ropertz. Zum einen muss die letzte Mieterhöhung mindestens zwölf Monate zurückliegen. Zum anderen darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent heraufgesetzt werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus Mietspiegeln oder wird von Gutachtern ermittelt.

Bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung darf der Vermieter aber über die Vergleichsmiete hinaus gehen. „Dann darf er elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. Solche Maßnahmen verbessern den Wohnwert erheblich und tragen meist wesentlich zur Energieersparnis bei. Davon profitiert der Mieter“, sagt Löhlein.

Mieter sollten trotzdem genau im Blick haben: Reparaturen gelten nicht als Modernisierung. Sie müssen vom Vermieter aus der laufenden Miete bestritten werden und dürfen nicht in die Modernisierungskosten eingehen. Außerdem haben Mieter ein Recht auf Mietminderung, wenn sie durch die Modernisierungsarbeiten beeinträchtigt sind. Auch bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung gilt: Mieter sollten sich beraten lassen – über Härteklauseln oder ob der Standard der Modernisierung angemessen ist.