Preise steigen auch im Umland Es muss nicht immer S-Bahn sein: Wo sich Immobilienkauf noch lohnt

So teuer wie in Münchens ist’s nirgends – die Preise im Umland sind aber so verschieden, dass man genau hinsehen sollte. (Abb.: Preise für Eigentumswohnungen – Bestand – im Umland im S-Bahn-Bereich). Foto: dpa, IVD

Auch im Münchner Umland steigen die Preise für Bauland, Häuser und Wohnungen – ein paar (nicht ganz so geheime) Geheimtipps gibt es aber. Die AZ zeigt die aktuellen Entwicklungen.

München - Einmal Zähne zusammenbeißen, es wird kurz unangenehm: Alles wird teurer. So weit, so klar – und absehbar. Ehe der Immobilienmarkt in München und auch den umliegenden Landkreisen sich wieder entspannt, gibt es wahrscheinlich eine Direktverbindung aus der Innenstadt zum Flughafen, von dessen dritter Startbahn man entspannt zum Berliner Flughafen BER reisen kann.

"Von der Sogwirkung Münchens werden die Umlandgemeinden und speziell deren Immobilienmärkte stark betroffen", sagt Stephan Kippes, Leiter des Marktforschungsinstituts vom Immobilienverband Deutschland (IVD). Weil die Baugrundpreise ebenso wie die Baukosten gestiegen sind, sind in den vergangenen Jahren neue Wohnhäuser eher im gehobenen Segment entstanden. Entsprechend ausgedünnt ist der Objektmarkt.

In Relation zu München steigt das Umland deutlich

Die Stadt München liegt mit ihren Immobilienpreisen immer noch weit vorn – in Relation sind die Preise für Bauland, Häuser und Wohnungen in den meisten Landkreisen aber deutlicher gestiegen: Freising (plus 10 Prozent) und Dachau (plus 9,7 Prozent) verzeichnen die stärksten Zunahmen der Kaufpreise bei freistehenden Einfamilienhäusern vom Herbst 2016 bis zum Frühjähr 2017. In München stiegen die Kaufpreise um 3,7 Prozent.

Ebersberg und Starnberg weisen dagegen mit 1,1 Prozent und 1,3 Prozent relativ gesehen die niedrigsten Zuwächse in diesem Zeitraum auf.

Bei den Preisen für Eigentumswohnungen gibt es ebenfalls ein Gefälle: In den Landkreisen nördlich von München liegen die Preise tendenziell bei etwa 60 Prozent des Münchner Niveaus. Einzige Ausnahme: der Landkreis Freising, in dem der Flughafen ein großer Arbeitgeber ist, der entsprechend viele Menschen anzieht. Die Preise dort sind bei etwa 67 Prozent des Landeshauptstadt-Niveaus.

2.200 Euro in München für einen Quadratmeter – 310 in Petershausen

In den übrigen Landkreisen werden für Eigentumswohnungen dagegen Kaufpreise von bis zu 77 Prozent des Münchner Niveaus aufgerufen – und auch gezahlt.

Die Preise für Baugrundstücke für freistehende Einfamilienhäuser weisen ebenfalls ein großes Gefälle auf: Das mit Abstand höchste Preisniveau hat München mit 2.200 Euro pro Quadratmeter – gefolgt von Gräfelfing mit 1.555 Euro pro Quadratmeter (71 Prozent des Münchner Preises) und Starnberg mit 1.400 Euro (64 Prozent).

Selbst in der Gemeinde Dachau erreichen die Preise inzwischen 57 Prozent des Münchner Niveaus. Relativ gesehen am günstigsten ist der Erwerb von Baugrund in dieser Sparte in Petershausen: Hier kostet der Quadratmeter nur 310 Euro.

Überhaupt: die Relationen. Im Fünfjahresvergleich wird deutlich, dass prozentual nicht die Landeshauptstadt am meisten zugelegt hat, sondern die Kreisstädte im Umland. Zum Beispiel ist in Freising (69 Prozent) und Dachau (66 Prozent) das Preisniveau für freistehende Einfamilienhäuser seit dem Frühjahr am stärksten gestiegen – Starnberg (plus 65 Prozent) ist damit nach vielen Jahren nicht mehr Spitzenreiter. Zum Vergleich: In München lag der Kaufpreisanstieg in diesem Marktsegment bei 47 Prozent.

Bei den Kaufpreisen für Doppelhaushälften "gewinnt" auch die Kreisstadt Dachau: Sie hat mit 71 Prozent die mit Abstand höchste Zunahme – gefolgt von Fürstenfeldbruck mit 56 Prozent (München: 34 Prozent).

Erding verzeichnet einen starken Anstieg des Mietpreisniveaus

Die Kreisstadt Erding liegt in zwei anderen Kategorien der IVD-Statistik weit vorn: Sie verzeichnete den stärksten Anstieg des Mietpreisniveaus von Bestandswohnungen, nämlich um 42 Prozent – Freising und Ebersberg folgen mit jeweils 23 Prozent – und die höchsten Zuwachsraten bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen aus dem Bestand: 74 Prozent. Bei Zweiterem schließen sich die Landeshauptstadt München und die Kreisstadt Dachau an (63 Prozent).

Wer nach diesen Zahlen noch Lust hat (und das nötige Großgeld), in Immobilien zu investieren: Natürlich gibt es preisliche Möglichkeiten unterhalb von Starnberg. "Als Erstes würde ich mir die Handy-App der S-Bahn runterladen", sagt Stephan Kippes vom IVD-Marktforschungsinstitut.

Da sehe man nämlich gut, wie weit es von einem Wohnort zur nächsten Anbindung in die Münchner Innenstadt sei – "und die meisten, die im Umland kaufen, sind nun einmal aus München und arbeiten dort." Über die App sehe man zum Beispiel, dass Emmering zwar keine direkte Anbindung an eine S-Bahn habe, sagt Kippes. "Aber zum S-Bahnhof Fürstenfeldbruck brauchen sie aus der Innenstadt von Fürstenfeldbruck etwa genauso lange, wie aus Emmering."

"Da können Sie mit einer halben Million noch was ausrichten"

Überhaupt: zwischen den Ästen des S-Bahn-Netzes sollte man suchen, da sind sich Immobilienmakler aus den Landkreisen einig. Der Kaufpreis für ein freistehendes Einfamilienhaus liegt in Ebersberg beispielsweise "nur" bei 43 Prozent – "und wenn Sie nach Oberpframmern gehen oder Egmating, wird es günstiger", sagt Makler Jürgen Weidlich.

Ähnlich im Landkreis Freising: "Je weiter nördlich Sie gehen, desto einfacher können Sie mit einer halben Million Euro noch was ausrichten", sagt Makler Christoph Hepting. "Aber der Landkreis ist im Norden sehr ländlich. Von dort zur Arbeit in München fahren – da muss man schon hartgesotten sein." Ein ähnliches Bild zeichnet Nikolaus Gschlößl für den Landkreis München.

Fahrtpreise für Auto und Bahn sollte man ohnehin in die Überlegungen mit einrechnen. Kippes sagt’s nüchtern: "Was Einsparungen angeht, muss man auch Realist sein. Wir leben nun einmal in einer Hochpreisregion."+

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