Wie man Immobilien richtig vererbt

Die Abendzeitung hat mit Fachanwalt Anton Steiner, Präsident des Deutschen Forums für Erbrecht, fünf entscheidende Fragen rund um dieses für alle Eigentümer wichtige Thema geklärt

Erbrecht, Vermögens- und Unternehmensnachfolge unter Lebenden, sowie das Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht zählen heute zu den wichtigsten Rechtsgebieten, nachdem die sogenannte „Erbengeneration“ herangewachsen ist und vielerorts erhebliches Vermögen übertragen werden muss. Dennoch behandeln zahlreiche Bürger die Thematik immer noch als Tabu, während andere die Notwendigkeit des Handelns zwar erkannt haben, sich aber nicht fachkundig beraten lassen und Opfer fehlerhafter rechtlicher Gestaltungen werden. Nicht selten endet dies in einer wirtschaftlichen oder gar familiären Katastrophe. Denn die wenigstens kennen alle Regeln, die genauen Steuersätze und Freibeträge. Auch die konkreten Auswirkungen sind oft unklar - insbesondere welche Besonderheiten es bei der Vererbung einer Immobilie zu beachten gibt. Die Abendzeitung hat deshalb mit dem Münchner Fachanwalt für Erbrecht Anton Steiner, der als Präsident des Deutschen Forums für Erbrecht fungiert, die fünf wichtigsten Fragen rund um das Vererben von Immobilien geklärt. Denn es ist für alle Beteiligten immer besser, sich rechtzeitig entsprechende Gedanken zu machen.

1. DAS SELBST GENUTZTE FAMILIENWOHNHEIM

Kann das selbstgenutzte Familienwohnheim steuerfrei vererbt werden?
Ja, an den überlebenden Ehegatten und die Kinder des Verstorbenen, der in der Immobilie gewohnt haben muss. Bei der Vererbung an Kinder tritt Steuerpflicht aber ein, soweit die Wohnfläche der Immobilie 200 qm übersteigt. Ehegatte bzw. Kinder müssen nach dem Erbfall zehn Jahre selber in dem Objekt wohnen. Sind mehrere Kinder Erben, genießt nur dasjenige die Steuerbefreiung, das in das Objekt einzieht, die anderen müssen ihren Anteil am Wert der Immobilie voll versteuern. Hier drohen also nicht nur Konflikte (Kampf um die Immobilie), sondern auch steuerliche Ungerechtigkeiten.
Gestaltungstipp: Im Testament verfügen, dass der Steuervorteil des einziehenden Kindes gegenüber den anderen Kindern ausgeglichen wird. Vorsicht: Eine Vermietung oder ein Verkauf des Objekts löst nachträglich volle Erbschaftsteuer aus. Steuerunschädlich ist die Aufgabe der Selbstnutzung innerhalb der 10-Jahres-Frist nur bei Vorliegen eines zwingenden Grundes. Zwingend ist natürlich der eigene Tod, ebenso der gesundheitsbedingt notwendige Wechsel in ein Pflegeheim.
Wichtiger Hinweis: Reicht der Freibetrag aus, fällt ohnehin keine Erbschaftsteuer an. Dann ist es gleichgültig, wer nach dem Erbfall in dem Objekt wohnt.

2. DIE GEFAHR DURCH PFLICHTTEILE

Warum ist die Familienimmobilie durch Pflichtteilsansprüche gefährdet?
Setzen sich Eheleute gegenseitig zu Alleinerben ein, wie es zum Beispiel im Berliner Testament geschieht, sind die Kinder enterbt. Doch sie besitzen Pflichtteilsansprüche. Und der Pflichtteil ist immer nur ein Geldanspruch. Höhe: Die Hälfte des Wertes des gesetzlichen Erbteils. Bemessungsgrundlage für den Pflichtteil ist also der volle Verkehrswert des gesamten Nachlasses.
Ein Beispiel: Die Witwe, die mit ihrem Ehemann in Zugewinngemeinschaft gelebt hat, ist seine Alleinerbin, die beiden gemeinsamen Kinder sind also enterbt. Deren Pflichtteil: je ein Achtel, zusammen also ein Viertel. Hatte der Nachlass inklusive der Immobilie einen Wert von 400<TH>000 Euro, muss die Witwe, wenn es die Kinder verlangen, 100<TH>000 Euro an diese zahlen. Das bedeutet nicht selten den Zwang, die Immobilie, die vielleicht seit Jahrzehnten den Lebensmittelpunkt der Familie gebildet hat, verkaufen zu müssen.

3. DIE ERBENGEMEINSCHAFT

Warum droht auch von der Erbengemeinschaft Gefahr für die Familienimmobilie?
Beispiel: Der Vater stirbt ohne Testament. Er wird gesetzlich von seiner Ehefrau und den drei Kindern beerbt. Sie bilden eine Erbengemeinschaft, allen zusammen gehört daher auch die Immobilie. Nun hat jeder Miterbe nicht nur ein volles Mitspracherecht, sondern jeder kann auch eine sogenannte Teilungsversteigerung beantragen (beim zuständigen Amtsgericht). Das bedeutet: Jeder Miterbe kann die Versteigerung des Objekts erzwingen, auch gegen den Willen der Miterben. Das führt dann dazu, dass die eigene Mutter den langjährigen Familiensitz verlassen muss. Das gilt es, durch kluge Testamentsgestaltung zu verhindern, etwa schon dadurch, dass nur der überlebende Ehegatte Erbe wird, womit sich aber wieder das Problem des Pflichtteils stellt, das man ebenfalls durch vorausschauende Planung in den Griff bekommen sollte.

4. AUF DEN PARTNER ÜBERTRAGEN

Kann das selbstgenutzte Familienwohnheim steuergünstig von einem auf den anderen Ehepartner lebzeitig übertragen werden?
Ja, eines der letzten steuerlichen Schlupflöcher ist auch nach der Erbschaftssteuerreform im Jahr 2009 geblieben. Gehört etwa dem sehr viel älteren Ehemann die Immobilie allein, so könnte er sie jederzeit seiner Frau schenken. Das geschähe steuerneutral, der Schenkung- bzw. Erbschaftsteuerfreibetrag bliebe also voll erhalten. Vorteil: Stirbt der Ehemann, würde die Immobilie der Ehefrau bereits gehören, wäre also nicht im gegebenenfalls steuerpflichtigen Nachlass. Um sicherzugehen, könnte der Ehemann im Überlassungsvertrag für den Fall der Scheidung, des Vorversterbens der Ehefrau oder ihrer Insolvenz eine Eigentumsrückfallklausel vereinbaren.

5. AUF DIE KINDERÜBETRAGEN?

Heute wird häufig das selbstgenutzte Familienwohnheim bereits lebzeitig auf die Kinder übertragen. Ist das sinnvoll?
Da man den Freibetrag alle zehn Jahre wieder voll neu in Anspruch nehmen kann, steigert die frühe Übertragung von Vermögen auf die Kinder deren Chance, das elterliche Vermögen scheibchenweise steuergünstig zu erhalten. Aber Vorsicht! Selbst wenn die Eltern sich einen Niessbrauch oder ein Wohnrecht vorbehalten, müssen sie primär immer an ihre eigene Versorgung, ihre Liquidität denken, vor allem im Alter. Da entstehen häufig Kosten, mit denen man zuvor nicht gerechnet hat, zum Beispiel teure Operationen, die keine Versicherung zahlt, Pflegeheim, etc.. Auch muss man sich genau überlegen, ob man sich in dem Objekt noch genauso wohlfühlen wird, wenn es einem nicht mehr gehört.