Traum-Grundstück?

Die Suche nach dem Bauplatz ist nicht immer einfach. Auch im Kaufvertrag können Fallen lauern. Doch wie schützen sich Bauherren vor bösen Überraschungen?

MÜNCHEN Grundstück gesucht – aber was soll es bitteschön alles erfüllen: In welcher Gegend soll es liegen? Soll ein freistehendes oder ein Reihenhaus gebaut werden? Im Regelfall gibt es für das Grundstück einen Bebauungsplan. „Dann ist rechtlich fixiert, wie dort gebaut werden darf und wie nicht”, weiß Elmar Zibis vom Bauherren-Schutzbund.
Gibt es keinen solchen Plan, sollte über einen Architekten die Bebaubarkeit per Voranfrage beim Bauordnungsamt geklärt werden.
Sinnvoll sei auch, vor Vertragsschluss ein Baugrundgutachten einzuholen, um die Bodenbeschaffenheit schätzen zu lassen. Hierfür ist aber die Einwilligung des Verkäufers nötig.
Auch die direkte Umgebung zählt. Laute oder stinkende Industrieanlagen, Sportplätze oder große Straßen sind der Horror vieler Häuslebauer. Um mehr über mögliche Störfaktoren zu erfahren, lohnt der Weg zum Planungsamt der Kommune. „Da gibt es den Flächennutzungsplan, in dem steht, was in den nächsten Jahren auf dem Gebiet der Gemeinde geplant ist”, so Zibis.
Die Möglichkeit, sich im Vertrag vor bestimmten Störfaktoren zu schützen, gebe es zwar. Aber in der Praxis lässt sich das kaum umsetzen. „Der Verkäufer wird sich auf so etwas wohl kaum einlassen”, sagt Rechtsanwalt Daniel Frick. Denn normalerweise verfolge dieser das Ziel, seine Haftung für Mängel des Grundstücks weitgehend auszuschließen. Dem Käufer bleibe also nur übrig, vor dem Kauf möglichst viele Infos einzuholen.
Grundsätzlich gilt: Der Kauf eines Grundstücks ist kein Geschäft zwischen Käufer und Verkäufer allein. Es muss von einem Notar beurkundet werden, der in der Regel vom Käufer bezahlt wird. „Er wird aber nicht im Auftrag des Käufers tätig, sondern ist überparteilicher Betreuer aller Beteiligten”, sagt Jon Meyer vom Deutschen Notarverein. Das heißt: Der Notar prüft nicht, ob Käufer des Grundstücks ein gutes Geschäft macht. „Er darf nicht einmal darauf hinweisen, dass ein Kaufobjekt den vereinbarten Preis nicht wert ist, selbst wenn es ihm auffällt”, macht Meyer deutlich.
Hauptaufgabe des Notars ist es, den lastenfreien Erwerb zu sichern. Er überprüft die Eintragung im Grundbuch und stellt fest, ob finanzielle Lasten auf dem Bauplatz liegen, etwa ein Darlehen, das der Verkäufer mit dem Grundstück abgesichert hat. Solche Verbindlichkeiten sollten möglichst nicht höher sein als der vereinbarte Kaufpreis. Nur dann kann der Käufer sicher sein, dass mit seiner Zahlung alle Schulden beglichen werden können.
Eine wichtige Vereinbarung im Kaufvertrag beschäftigt sich mit Erschließungskosten und Anliegerbeiträgen, also Kosten für Versorgungsleitungen oder Erneuerungen von Straßen und Gehwegen. Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollten Käufer hier genau hinsehen.
„Man sollte sich eine Anliegerbescheinigung des kommunalen Erschließungsträgers erteilen lassen”, empfiehlt Meyer. „Aus der geht hervor, ob bereits alle Kosten getragen sind oder nicht.”
Wer sich nicht zutraut, Vertrag und Bauplatz selbst zu begutachten, sollte die Hilfe unabhängiger Experten in Anspruch nehmen.
Geeignet ist etwa ein auf Baurecht spezialisierter Anwalt oder ein Architekt. „Am besten ist es, immer mit einem konkreten Objekt zur Beratung zu gehen”, rät Zibis. Denn die Suche nach dem passenden Grundstück müssen Bauherren in spe schon selbst erledigen.