Um kaum ein Thema wird derzeit in München mehr diskutiert als um die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme (SEM) im Münchner Norden und Nordosten. Vor allem bei den ortsansäßigen Eigentümern gibt es unterschiedliche Interessen.

München - Christoph Frey ist seit November 2018 Münchens Stadtkämmerer. Im Interview mit der AZ spricht der 42-Jährige über die geplante SEM im Münchner Norden, die Herausforderungen der Stadt und was für eine SEM spricht.

AZ: Herr Frey, welches Thema der Stadtpolitik ist zur Zeit aus Sicht der Kämmerei besonders relevant?
CHRISTOPH FREY: Das ist sicher die des Wachstums. Da stellt sich die Finanzierungsfrage an mehreren Stellen. Bei der Bildung, etwa, wenn es um neue Schulen geht, oder auch bei der Mobilität, zum Beispiel dem Bau neuer U-Bahnen. Das sind Punkte, an denen wir aufgrund des organischen Wachstums der Stadt eine Reihe von Hausaufgaben haben.

Wie kommt das?
Man muss bedenken, in den 90er Jahren ist man noch davon ausgegangen, dass die Stadt nicht wächst. Da wurde aber nichts verschlafen, das waren zu diesem Zeitpunkt begründete Annahmen.

Man erwartete damals also zum Beispiel weniger Zuzug?
Ja, die Prognosen waren vor 20 Jahren ganz andere als heute. Jetzt braucht man eine mitwachsende Infrastruktur. Die zu schaffen, eben zum Beispiel durch U-Bahn-Bau, dauert einige Jahre. Der Stadtrat hat alle notwendigen Beschlüsse gefasst, um das zu meistern. Allerdings: Um die zukünftigen Wohnbedarfe zu befriedigen, brauchen wir die Entwicklungsgebiete im Norden und im Nordosten.

Also die Flächen, um die die Diskussion über die SEM tobt. Die ist bisher noch die favorisierte Variante im Stadtrat.
Aus Sicht des städtischen Haushaltes ist die SEM die sinnvollste Variante. Wir machen eine Einnahmen-Auszahlungs-Rechnung. Wir schauen also, wie viel nimmt die Stadt ein durch Grundstücksverkäufe und Fördermittel. Im Vorfeld muss man den Rahmen abstecken, was will ich ausgeben. Für meine Begriffe kann es nur mit einer SEM zu einem Nullsummenspiel werden – zumindest ohne hohe Aufwendungen des Steuerzahlers.

Können Sie das genauer erklären?
In Freiham zum Beispiel wollte man eine qualitative Stadtplanung mit viel Wohnen. Da ist es so, dass die Euros fließen oder Werte in Form von Förderungen für den Wohnungsbau eingebracht werden, das kann man auf Kontoauszügen sehen. Da haben wir dennoch – Stand heute – ein Defizit von einer dreiviertel Milliarde Euro. Mit U-Bahn-Anschluss wird es gut eine Milliarde sein.

Das Entwicklungsgebiet im Nordosten könnte nun deutlich größer werden, von der Anzahl der Bewohner als auch der Arbeitsplätze her. Da hätten wir also eine Milliarde + X. Wenn der Tunnel für die S-Bahn-Linie umgesetzt wird, würde es sogar ein deutlich höherer Betrag, zwei bis drei Milliarden. Das ist ja noch nicht entschieden, man kann das auch ohne Tunnel machen. Aber man wäre so oder so bei deutlich über einer Milliarde für die Bürger.

Frey: "Das Geld der Münchner Bürger fällt ja nicht vom Himmel, das wurde erarbeitet"

Es geht also auch um Kosten für die Steuerzahler.
Ja, wie gesagt: Die zentrale Frage im Vorfeld muss sein, den Rahmen abzustecken: Was bin ich als Kommune bereit zu leisten. Und das heißt, nicht nur zu diskutieren, wie die Häuser aussehen und wie hoch sie werden. Jeder Euro, um Stadtentwicklung zu betreiben, muss ja irgendwo herkommen. Es ist also die Frage, wie soll man das in Zukunft finanzieren. Das Geld der Münchner Bürger fällt ja nicht vom Himmel, das wurde erarbeitet.

Und mit einer SEM wäre das anders?
Die Ausgaben bei einer SEM oder einer Sobon oder irgendeiner Mischform sind ja die gleichen – für Schulen, für Grünanlagen, für Verkehr. Wie hole ich also auf der Einnahmenseite Geld rein, wie refinanziere ich? Bei einer SEM kommt das Geld etwa für die Infrastruktur aus den Planungsgewinnen, die durch die Überplanung der Flächen entstehen. Eine SEM bedeutet nicht Enteignung, sondern, dass Planungsgewinne von den Eigentümern viel stärker abgeschöpft werden. Aus finanzieller Sicht der Stadt jedenfalls, ist eine Realisierung innerhalb einer SEM die für die Stadtfinanzen günstigste Lösung. Das wäre im Übrigen bei jeder SEM so, egal, wo sie durchgeführt wird.

Warum wird dann überhaupt darüber diskutiert?
Ich verstehe, dass es da bei den Eigentümern unterschiedliche Interessen gibt. Am Ende des Tages ist das auch eine politische Abwägung, schließlich gibt es die Grundidee, dass hohe Eigentumsrechte aber auch eine Pflicht mit sich bringen.

Sie erwähnten eingangs auch Fördermittel auf der Einnahmenseite ...
Ja, auch die sind immer die Gleichen, egal welches Modell – SEM oder Sobon – man wählt. Bei einer Schule zum Beispiel gibt es gut 20 Prozent Fördergeld.

Frey: "Die Region München ist ein Kristallisationspunkt für ganz Südbayern"

Geld vom Bund und Freistaat hat zuletzt ja auch der OB deutlich eingefordert, als es um die U-Bahn-Pläne ging.
Fördermittel für Mobilitätsinfrastruktur sind ein großes Thema. Das hat den Hintergrund, dass die ja nicht nur von den Münchnern genutzt wird, sondern auch von Ein- und Auspendlern aus dem ganzen Raum München und Südbayern. Im Nordosten soll ja auch die Messe mit ihren vielen Gästen angebunden sein, da ist ein internationaler Flughafen, an dem auch der Freistaat beteiligt ist. Die Region München ist ein Kristallisationspunkt für ganz Südbayern. Da ist nicht unbedingt einzusehen, dass die Stadt die Kosten dafür alleine trägt.

Die gewünschte Überbauung der S-Bahn-Strecke, zahlt die Bahn da nichts?
Die Bahn muss gewisse Mindestanforderungen erfüllen und Lärmschutzwälle errichten. Da ist dann die Frage, ob der Stadt das reicht. Laut Plänen wird die Bahntrasse ja schon ein ziemliches Trumm, eine mehrgleisige Strecke, die ja auch den Brennerzulauf mitversorgen soll. Wenn ich als Stadt da mehr will als Lärmschutzwände, muss die Stadt den Rest selber zahlen.


Was sind SEM und Sobon?

Eine SEM (Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme) ist ein Instrument aus dem Baugesetzbuch, mit dem große Gebiete in einem Stück überplant werden sollen. Die SEM soll Bodenspekulation verhindern, Gewinne entstehen durch das geschaffene Baurecht. Diese werden in die nötige Infrastruktur investiert. Sie ist auf Kooperation ausgelegt, stellt sich ein Grundbesitzer quer, könnte als letztes Mittel enteignet werden. In München wurde dies schon vielfach ausgeschlossen.

Bei der Sobon (Sozialgerechte Bodennutzung), die ebenfalls meist für größere Neubaugebiete gilt, werden Bauträger gezwungen, bei Projekten einen bestimmten Anteil sozial geförderte Mietwohnungen zu schaffen und sich an sozialen Kosten, etwa für Kitas, zu beteiligen. Im Gegenzug bekommen sie Baurecht.

Lesen Sie hier: Christian Stupka - "Teure Wohnungen am Nockherberg nützen nichts"