Analyse zum Wohnungsmarkt Warum Mieten in München sinnvoller ist als Kaufen

Der Umzug: Wenn Freunde nicht mit anpacken eine manchmal anstrengende Sache. Foto: imago

Mieten oder doch lieber kaufen? Mit einer einfachen Rechnung lässt sich prüfen, für wen sich eine Eigentumswohnung oder ein Haus lohnt – und wer lieber die Finger davon lassen sollte. München ist ein besonderer Fall.

 

München - Für die meisten Menschen ist der Kauf eines Eigenheims die größte Investition ihres Lebens. Das Projekt bedeutet Schulden über Jahrzehnte hinweg – eine Belastung für lange Zeit. Daher stellt sich die Frage: Steht man als Eigentümer tatsächlich besser da als als Mieter?

Kaufpreis und Miete gegenübergestellt

Das lässt sich relativ gut berechnen. Zu berücksichtigen sind unter anderem Einkommen, Kreditkonditionen, Eigenkapital und schließlich der mögliche Preis für die eigenen vier Wände sowie die bisherige Miete. Mit diesen Angaben arbeiten auch Immobilienprofis. Sie stellen Kaufpreis und Miete gegenüber, um das Kaufpreis-Miete-Verhältnis zu ermitteln.

Je kleinerdie Kennziffer, desto besser Es liefert einen wichtigen Hinweis darauf, ob sich das beabsichtigte Investment rentiert. Selbstnutzern hilft die Kennziffer, die monatliche Belastung und damit die Erschwinglichkeit der Immobilie abzuschätzen. "Je kleiner das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete, desto besser", erläutert Jörg Sahr, Redakteur der Zeitschrift "Finanztest".

Die Berechnung basiert auf der Jahreskaltmiete, zum Beispiel 9.600 Euro (zwölf Mal 800 Euro). Der Kaufpreis, angenommen 200.000 Euro, wird durch die 9.600 Euro geteilt. Im Beispiel ergibt sich ein Faktor von fast 21. Der angehende Eigentümer müsste also nahezu 21 Jahre lang 9.600 Euro Kaltmiete zahlen, bis der Kaufpreis für eine Wohnung erreicht ist.

"Das 20 bis 22-fache der Jahresmiete"

Verglichen werden Objekte ähnlicher Größe und Ausstattung. In der Betrachtung bleiben Miet- und Kaufnebenkosten ebenso außen vor wie künftige Mieterhöhungen und Wertsteigerungen der gewünschten Immobilie.

Ein Faktor um die 20 gibt einen ersten Hinweis, dass Kaufen besser sein kann als Mieten. "Das 20 bis 22-fache der Jahresmiete ist für Selbstnutzer ein guter Indikator, dass sie sich die Immobilie leisten können", sagt Sahr. Die finanzielle Belastung durch den Erwerb der eigenen vier Wände läge dann kaum oder wenig mehr über der Miete. Vorausgesetzt, Käufer bringen in ihr Projekt mindestens 20 Prozent Eigenkapital ein und tilgen ihr Darlehen über 30 Jahre mit mehr als zwei Prozent.

In Städten ist Sahr zufolge die Relation von Kaufpreis zu Miete vielfach schlechter als in ländlichen Regionen. Vor allem in Städten wie München, Berlin, Hamburg und Frankfurt sowie in Unistädten wird das 25-fache oder deutlich mehr verlangt. Für Selbstnutzer ist das kritisch, weil sie für Wohneigentum monatlich merklich tiefer in die Tasche greifen müssen. "Das lohnt dann fast nicht mehr", bilanziert Sahr. Zu einem ähnlichen Schluss kommt das Hamburger Weltwirtschaftsinstitut in einer Studie für die Postbank.

Mieter fahren in München besser

Demnach fahren Mieter etwa in München besser, weil sie im Schnitt gut ein Viertel ihres Haushaltsnettoeinkommens für ein 70 Quadratmeter großes Dach über dem Kopf zahlen, während Käufer 44 Prozent des Einkommens aufwenden müssen. In Köln kommen Mieter mit 20 Prozent des Einkommens besser weg im Vergleich zu Käufern, die 26 Prozent in die Eigentumswohnung stecken.

Spätestens mit Rentenbeginn sollte der Wohnkredit getilgt sein. Dieses Ziel ist mit einem Faktor von beispielsweise 30 kaum zu schaffen. Wer mit 40 ein Haus erwirbt, hätte 30 Jahreskaltmieten aufzubringen und wäre 70 Jahre alt, bis die Immobilie schuldenfrei ist.

Neben dem Kaufpreis-Miete-Verhältnis können Selbstnutzer andere Kenngrößen heranziehen, um die Erschwinglichkeit auszuloten. Christian Huttenloher vom Deutschen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung empfiehlt, in die Bodenrichtwerte der Kommunen zu gucken. Damit ließen sich Kosten für einen Neubau denen eines Altbaus plus Sanierungsaufwand gegenüberstellen.


Nur ein Beispiel aus München: Ein aktuelles Angebot in München-Laim: 3 Zimmer (96 Quadratmeter) für 630.000 Euro. Wer also zurzeit als Mieter zum Beispiel 1.200 Euro Kaltmiete pro Monat zahlt, müsste in dem Fall knapp 44 Jahre lang 14.400 Euro Kaltmiete pro Jahr zahlen. Das ergibt nach der Berechnung oben einen Faktor von 44 – also mehr als doppelt so viel, wie Experten empfehlen.

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