Sozialer Wohnungsbau: Wo Bayern schwächelt

Der Bedarf an sozialem Wohnungsbau in Bayern ist groß. Doch für Investoren sind bezahlbare Wohnungen uninteressant – und die Politik setzt ihnen teils unerfüllbare Ziele.

München – Mittlerweile stehen sie fast alleine da, weiß Xaver Kroner, Direktor des Verbands Bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW). In seinem Verein haben sich 458 Wohnungsunternehmen zusammengeschlossen, die für sozialen und bezahlbaren Wohnungsbau stehen. Den Mitgliedern des Verbands gehören derzeit etwa 80 Prozent der Sozialwohnungen in Bayern. Kroner geht davon aus, dass sich der Anteil in den nächsten Jahren sogar auf rund 90 Prozent erhöht. Ein trauriges Monopol: Denn sowohl Bestand als auch Neubau von Sozialwohnungen liegen weit unter der riesigen Nachfrage.

Momentan ist die Zahl der Sozialwohnungen rückläufig

In München suchen derzeit 12 500 Haushalte eine Sozialwohnung, in Nürnberg 8000, in Ingolstadt 1300. Neu ist, dass bezahlbarer Wohnraum auch in den Mittel- und Kleinstädten fehlt.

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Dem gegenüber stehen laut Förderinstitut BayernLabo fast 8700 Wohnungen, die im letzten Jahr aus der Sozialbindung gefallen sind. Das bedeutet unter anderem, dass sich die Bestimmung des Mietpreises nicht mehr nach dem Regeln des sozialen Wohnungsbaus, sondern nach dem BGB richtet, was oft eine Mieterhöhung zur Folge hat. Der VdW Bayern hat im letzten Jahr 2419 neue Sozialwohnungen gebaut, dafür fielen 3173 der bestehenden aus der Sozialbindung. Ein Defizit, das der Verein alleine nicht ausgleichen kann. „Wir brauchen dringend weitere Akteure, die sich im Mietwohnungsbau engagieren“, so Kroner.

Dass der Bau von neuen, bezahlbaren Mietwohnungen gefördert werden muss, sieht auch die Politik. Ab dem 1. Januar 2016 trat deshalb der Wohnungspakt Bayern in Kraft. Das Ziel: Bis 2019 sollen 28 000 staatlich geförderte Mietwohnungen entstehen. Dafür gibt es unter anderem eine staatliche Wohnungsbauförderung. Sie beinhaltet für das Jahr 2016 Zuschüsse für Sozialwohnungs-Investoren in Höhe von 401,6 Millionen Euro. Der Freistaat will die Förderung jährlich um 56 Millionen Euro erhöhen.

Hohe Baukosten schrecken Investoren ab

Diese Zuschusskomponente begrüßt der VdW – doch die Ziele der Staatsregierung hält er für unrealistisch. Die Zeit sei einfach zu knapp, die Anzahl zu hoch. Die Argumente gegen die Realisierung des Wohnungspakts decken sich mit den Problemen der Mietbau-Investoren: Zm einen dauert es mindestens zwei Jahre, bis eine Neubauwohnung bezugsfertig ist. In der Regel sind es eher fünf bis acht Jahre. Grund dafür sind lange Wartezeiten für Baugenehmigungen und zahlreiche Reglementierungen, wie die Verschärfung der Energieeinsparverordnung.

Der größte Faktor sind aber die fortlaufend steigenden Baukosten, insbesondere für den Innenausbau. So verschlingen vor allem die Technische Anlagen wie Heizung, Lüftung, Sanitär und Elektrik aufgrund ordnungsrechtlicher Vorgaben sehr viel mehr Geld als früher. Das Fazit von Xaver Kroner: Für eine Neubauwohnung kann die Miete pro Quadratmeter nicht mehr im einstelligen Eurobereich liegen, ohne dass Verluste drohen.

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Trotz des angespannten Wohnungsmarkts wollen die Mitglieder des VdW die Neubauinvestitionen erhöhen: 36 Prozent der kommunalen und großen (mehr als 1000 Wohneinheiten) Wohnungsunternehmen und 15 Prozent der Genossenschaften planen laut VdW-Umfrage bis 2019 eine „starke Erhöhung“. Den Bedarf an neuen Wohnungen, der laut Bayerischem Innenministerium bei 70 000 pro Jahr liegt, werden sie ohne weitere Investoren aber nicht decken können.