Mehr Miete, weniger Luxus: So will München den Wohnungsmarkt reformieren

Die Immobilienpreise in München explodieren. Wie Grüne und SPD nun erreichen wollen, dass Investoren weniger Gewinne erzielen - und mehr bezahlbaren Wohnraum schaffen.
von  Christina Hertel
Sonnige Zeiten für Investoren, denn in München wird gebaut wie nie. Nur kommt oft kein bezahlbarer Wohnraum dabei heraus.
Sonnige Zeiten für Investoren, denn in München wird gebaut wie nie. Nur kommt oft kein bezahlbarer Wohnraum dabei heraus. © imago

München - Für eine Wohnung in Haidhausen zahlte im vergangenen Jahr jemand 15,5 Millionen Euro - ein Rekord, aber offensichtlich sind viele bereit Millionen hinzulegen, um ein Stück Wohnraum zu ergattern: In den vergangenen zehn Jahren haben sich die Kaufpreise für Eigentumswohnungen etwa verdoppelt.

Bei 8.800 Euro liegt der Quadratmeterpreis inzwischen. Das zeigte ein städtischer Immobilienbericht vor Kurzem.

"Sozialgerechte Bodennutzung": Damit soll günstiger Wohnraum geschaffen werden

Doch was kann die Stadt tun, damit München nicht zur Hauptstadt der Porsche-Fahrer und Rolex-Träger wird? Einen neuen Plan dafür haben Grüne und SPD nun vorgelegt.

In den vergangenen Monaten entwickelten sie gemeinsam mit der Verwaltung neue Richtlinien für eine "Sozialgerechte Bodennutzung" (Sobon) - ein sperriges Wort, hinter dem sich ein Instrument verbirgt, mit dem die Stadt Investoren dazu verpflichten will, nicht nur Milliarden-Gewinne zu machen, sondern auch mehr günstigen Wohnraum zu schaffen.

Vor allem Eigentumswohnungen dürften mit der neuen Regelung knapper werden. Ziel ist, dass in Neubaugebieten zu 80 Prozent Mietwohnungen gebaut werden.

Punkte-System für Immobilienunternehmen

Dafür haben beide Parteien ein komplexes Punkte-System entwickelt, zu dem sich Investoren ab sofort verpflichten müssen - zumindest, wenn der Stadtrat das Ganze Ende Juli tatsächlich absegnet.

Für bestimmte Maßnahmen (etwa, wie groß der Anteil an geförderten Wohnraum ist oder wie viel sie zur Infrastruktur beitragen) bekommt das Immobilienunternehmen Punkte.

Insgesamt müssen 100 Punkte erreicht werden. Wie die Unternehmen diese Punkte erzielen, ist flexibel. Nicht verhandelbar ist lediglich die Dauer: 40 Jahre müssen sich Bauherren an die Vorgaben halten. Zuvor waren die Bindungen für Sozialwohnungen nach 25 oder 30 Jahren ausgelaufen.

Ein Rechenbeispiel, wie Investoren die 100 Punkte erlangen könnten

In einem Neubaugebiet mit 100 Wohnungen müssten Bauherren in Zukunft 80 Mietwohnungen anbieten. Zu welchem Preis sie die restlichen 20 Wohnungen verkaufen, ist allerdings ihnen überlassen.

An der sozialen Infrastruktur, zum Beispiel an Schulen und Kindergärten, müssten sich die Investoren mit 175 Euro pro Quadratmeter beteiligen. Bislang lag dieser Betrag bei 100 Euro.

Außerdem müssten sie nach diesem Rechenbeispiel von 100 Wohnungen 60 zu einem günstigeren Preis, also als Sozialwohnung, anbieten.

Zusatzklausel: Erklären sich Investoren nur bereit, 40 Prozent vergünstigten Wohnraum zu schaffen, müssten sie 40 Prozent ihrer Fläche an die Stadt München verkaufen.

Entstehen in München bald Mietpreise von 15 Euro pro Quadratmeter?

Grüne und SPD sehen in den neuen Richtlinien einen "Quantensprung". Christian Müller, der Chef der SPD-Fraktion, geht davon aus, dass nun viele Wohnungen für "Normalverdiener" zu einem Mietpreis von zehn bis 15 Euro pro Quadratmeter entstehen.

Allerdings gibt er auch zu, dass das neue Regelwerk hinter dem zurückbleibt, was sich SPD und Grüne ursprünglich zum Ziel gesetzt hatten, als sie ihren Koalitionsvertrag unterschrieben. Zum Beispiel hätten beide Parteien Investoren gerne dazu verpflichtet, ausschließlich Mietwohnungen zu bauen.

"Es wird auch weiterhin sehr teure Wohnungen in München geben"

Auch den Anspruch, sich nach und nach München zurückzukaufen, erfüllen die neuen Richtlinien nicht ganz, wie Anna Hanusch, die Fraktionsvorsitzende der Grünen, erklärt. Ursprünglicher Plan war, dass Eigentümer die Hälfte der Flächen an die Stadt verkaufen müssen.

"Es wird auch weiterhin sehr teure Wohnungen in München geben", sagt SPD-Stadtrat Müller. "Das nehmen wir in Kauf - weil wir nicht in einem sozialistischen Staat leben." Die Stadt müsse auch realistisch bleiben - und vor allem müsse sie sich an das Recht halten.

Ein Risiko, dass Eigentümer gegen die neue Sobon-Richtlinie klagen, sieht Müller nicht: "Bei diesem Vorhaben wünsche ich viel Vergnügen." Denn auch die Immobilienunternehmen wüssten: So lange ein Verfahren dauert, so lange nichts gebaut wird - so lange steigen die Baupreise weiter.