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Wohnungsbaupolitik in Berlin und München im Vergleich

Die Wohnungsstruktur in Deutschland durchläuft seit jeher einen stetigen Wandlungsprozess, bleibt sich allerdings in einer Sache treu – das Thema ist problembehaftet. Wie Berlin und München damit umgehen.
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MÄHREN AG Bestand in Berlin Lankwitz an der Ecke Schul-/Bruchwitzstraße
Ingo Lawaczeck MÄHREN AG Bestand in Berlin Lankwitz an der Ecke Schul-/Bruchwitzstraße

Die Wohnungsstruktur in Deutschland durchläuft seit jeher einen stetigen Wandlungsprozess, bleibt sich allerdings in einer Sache treu – das Thema ist problembehaftet. Die Wohnsituation insbesondere in urbanen Großräumen wie Berlin oder München hat mit vielen Herausforderungen zu kämpfen. Beide Städte verfolgen dabei ein eigenes Konzept, um Lösungen zu finden.

Berlin, München - Wohnen ist ein elementares Grundbedürfnis, das jeden Menschen direkt betrifft. Die Kombination aus guter Wohnungsversorgung und überschaubaren Kosten ist ein Garant für den sozialen Frieden. Die Bundesregierung hat es sich daher zum übergeordneten Ziel gemacht, den Bürgern in Deutschland eine hohe Wohn- und Lebensqualität zu ermöglichen.

Die Wohnungspolitik hat vor allem in Großstädten wie Berlin und München mit großen Herausforderungen zu kämpfen. Beide Städte versuchen mit eigenen Konzepten den erforderlichen Rahmenbedingungen für gutes und bezahlbares Wohnen gerecht zu werden. Die Bundesregierung hat seit März 2018 eine Vielzahl von Maßnahmen eingeleitet, um den Wohnungsbau zu intensivieren und die Bezahlbarkeit des Wohnens zu sichern.

MÄHREN AG Bestand in Berlin Lankwitz an der Ecke Schul-/Bruchwitzstraße
MÄHREN AG Bestand in Berlin Lankwitz an der Ecke Schul-/Bruchwitzstraße © Ingo Lawaczeck

Berlin: Wohnraum ohne Neubauten

Die Berliner Wohnungsbaupolitik hat als Hauptstadt besonders arg mit der eigenen Wohnungssituation zu kämpfen. Die Nachfrage nach Wohnraum übersteigt das vorhandene Angebot, was Mieten steigen und auch Eigentum preislich in neue Hemisphären vordringen lässt. Die landläufige Meinung besagt in diesem Kontext, dass die Preise explodieren, weil zu wenig gebaut wird.

"Massiver Neubau garantiert aus wirtschaftlicher Sicht die Lösung, um Immobilienpreise zu senken und der aktuellen Wohnungslage in Berlin Herr zu werden", sagt Jakob Mähren, Berliner Immobilieninvestor und Gründer der Mähren AG. "Die Wohnungsbaupolitik der Stadt verfolgt jedoch eine andere Ansicht und verlässt sich nicht ausschließlich auf Neubauten."

 Zwar besagen die veröffentlichten Zahlen des Amts Statistik Berlin-Brandenburg für das erste Quartal 2019, dass Neubauten weiterhin ein wichtiger Teil der Problemlösung sind, aber die Herausforderungen nicht allein stemmen können. Insgesamt wurden Genehmigungen für 4.840 Wohnungen erteilt. Das ist ein Plus von 11,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

"Die Stadt weiß um die Wohnungslage und doch verlässt sie sich nicht vollends auf die Baubranche. Das wird auf langfristige Sicht fatale Folgen haben, da die Nachfrage nach Wohnraum in Zukunft keineswegs abebben wird", erklärt Jakob Mähren. Berlin probiert es trotz der Ansichten des Fachmanns über andere Wege. Als erste Maßnahme wurde angekündigt, Wohnungen, die vor Jahren sehr billig an Unternehmen verkauft wurden, für etliche Milliarden teuer zurückzukaufen.

"Die Stadt erhofft sich dadurch die Preisstruktur für Mieten und Eigentum beschränkt anpassen zu können. Dadurch entsteht allerdings kein neuer Wohnraum, der zwingend benötigt wird", sagt Mähren. "Insgesamt ist diese Strategie ein zu tiefer Eingriff in den Markt, der zudem eine endgültige Behebung der Problematik nicht herbeiführen wird." 

Dass die Wohnungsbaupolitik von ungemein gesellschaftlicher Relevanz für Berlin ist, zeigt auch das aufkeimende Volksbegehren, das sich auf die Fahne geschrieben hat, die Immobilien von Großvermietern in Berlin zu verstaatlichen. Laut dem Spiegel sollen Unternehmen betroffen sein, die mehr als 3.000 Mietwohnungen besitzen. Insgesamt geht es um mehr als 200.000 Wohnungen.

Erschwerend kommt nun der kürzlich in Berlin vom Senat verabschiedete Mietendeckel hinzu. Durch ihn sind weitere Mieterhöhungen in den nächsten fünf Jahren nahezu ausgeschlossen. Was auf den ersten Blick für den Mieter nach einem Vorteil klingt, wirkt sich auf den Wohnungsmarkt aber genau gegenteilig aus. Die zusätzlichen Regularien sorgen dafür, dass es Investoren für neuen Wohnraum noch schwerer gemacht wird. Die Folge sind ausbleibende Bauprojekte und weiterhin fehlender Wohnraum. Ebenfalls wird zukünftig von den Wohnungseigentümern weniger Geld in die Instandhaltung investiert werden, da die Kosten durch angepasste Mieten nicht wieder eingeholt werden können. Am Ende sind erneut die Mieter die Leidtragenden.

Wohnungsbaupolitik: "Wohnen in München" 

Die Münchner Stadtentwicklungspolitik sieht sich mit der zentralen Herausforderung konfrontiert, ausreichend bezahlbare Wohnungen zu schaffen und vor allem zu sichern. Eigens dafür wurde das wohnungspolitische Handlungsprogramm Wohnen in München entwickelt, das Zielvorgaben und Förderprogramme innehat und diese stetig weiterentwickelt.

"München ist sich den Herausforderungen auf dem Wohnungsmarkt schon länger bewusst", sagt Jakob Mähren. "Das neue Programm Wohnen in München VI wurde für die Jahre 2017 bis 2021 vom Stadtrat beschlossen. Die Zielzahlen sind ambitioniert und zeigen die Brisanz des Themas. Insgesamt wurden die Wohneinheiten auf 8.500 pro Jahr beziffert. Der Fokus liegt dabei ganz klar auf der Förderung von bestimmten Zielgruppen innerhalb festgelegter Einkommensgrenzen."

 Aufgrund der Situation auf dem Wohnungsmarkt unterstützt die Stadt Wohnungssuchende mit verschiedenen Förderprogrammen. Darunter fallen beispielsweise die Konzepte Münchner Wohnungsbau oder München Modell. Der Bau von preisgedämpften, freifinanzierten Mietwohnungen für Haushalten, deren Einkommen oberhalb der Einkommensgrenzen der Wohnraumförderprogramme angesiedelt sind, wird durch den Konzeptionellen Mietwohnungsbau (KMB) gefördert.

"Das Konzept des KMB sieht vor, dass städtische Wohnbauflächen zum aktuellen Verkehrswert angeschrieben werden, um preistreibende Bieterwettbewerbe zu vermeiden", erläutert der Gründer der Mähren AG. "Die Vorgehensweise ist, genau wie in Berlin, eine nicht zielführende Lösung. Die Politik sollte die jeweiligen Regulierungsmaßnahmen so weit beschränken, dass schnellere Prozesse für massiven Neubau möglich sind. Auch die Bereitstellung von kommunalen Grundstücken fällt in den Bereich der Städte."

 

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