Immobilienkauf Vor allem die Lage zählt

Bei der Suche nach dem geeigneten Haus sollten Verbraucher die Lage beachten: Denn auch sie hat Einfluss auf den Wert der Immobilie. Foto: dpa

Wer ein Haus oder eine Wohnung zur Kapitalanlage kauft, muss das Umfeld bedenken. Denn es ist ein wichtiges Kriterium bei der Wertermittlung

 
MÜNCHEN Die Zinsen sind niedrig: Viele spielen mit dem Gedanken sich im neuen Jahr eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen. Dennoch lohnt sich der Immobilienkauf nicht überall. „Es gilt: Lage, Lage, Lage”, sagt Torsten Weidemann vom Eigentümerverband Haus & Grund. Wenn die auch in 20 Jahren noch gut sein wird, machten Käufer nichts falsch. Fragt sich nur: Woran erkennt man eine gute Lage? Soviel vorweg: Die sichere gute Lage gibt es nicht. „Denn die Märkte in Deutschland sind sehr unterschiedlich”, sagt Jörg Sahr von der Stiftung Warentest. Generell gilt zwar, der Süden der Republik ist schlechter als der Norden, und Ballungsgebiete wie Düsseldorf, Frankfurt und Stuttgart sind interessanter als ländliche Regionen. Allerdings sind in Großstädten wie Berlin, Hamburg und München die Preise oftmals bereits teuer. „Die Nachfrage ist sehr stark gestiegen, besonders Kapitalanleger, die die Nase voll haben von Aktien, drängen in den Immobilienmarkt”, erklärt Sahr. Wer wissen will, ob sich eine Immobilie lohnt, muss sich daher zunächst das Verhältnis von Kaufpreis und Jahresrendite anschauen. Dazu teilt man den Kaufpreis ohne Nebenkosten durch die Nettojahresmiete. Das Ergebnis gibt einen Anhaltspunkt, ob sich eine Immobilie als Anlageobjekt lohnt. Im Bundesdurchschnitt liegt dieser Faktor bei 20. „Alles was darüber liegt geht zu Lasten der Rendite.” In München zahlt man auch gerne das 28fache der Jahresnettomiete. Ähnlich ist die Lage im Szenekiez Prenzlauer Berg in Berlin und im Hafenviertel in Hamburg. Manch einer spricht sogar bereits von einer Blasenbildung. Doch hier winken die Experten ab. „Es gibt keine Blasenbildung”, sagt Tim Sebastian Nädele vom Immobilienverband Deutschland (IVD). Vielmehr führten eine geringe Neubautätigkeit und eine gestiegene Nachfrage in einzelnen Szenevierteln zu einer „gefühlten Wohnungsknappheit. Im Gegensatz zu einer Preisblase, die spekulativ ist, steht jedoch hinter der Wohnungssuche in den Innenstädten jeweils jemand, der diese Wohnung tatsächlich nutzen will.” Hinter der Nachfrage steht nicht das Interesse am Erwerb einer Immobilie mit der Absicht, diese aufgrund von Preissteigerungen mit Gewinn weiter zu verkaufen. Für Selbstnutzer, denen Wohnung und Lage gefällt, ist das schlechte Renditeverhältnis ohnehin kein Kaufhindernis. „Wenn sie bis an ihr Lebensende da leben, haben sie den Wohnwert drin”, so Weidemann. Die Wertentwicklung ist dann sekundär. Problematisch wird es , wenn die Lebensplanung nicht aufgeht.
Muss die Immobilie wegen Scheidung oder Jobwechsel verkauft werden, werden überteuerte Immobilien leicht zum Verlustgeschäft. Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte daher auch bei selbst genutzten Immobilien die Rendite nicht außer acht lassen. Nädele rät Immobilieninteressenten, auch die Mikrolage der Immobilie zu prüfen. Fragen, die man sich bei jedem Objekt stellen sollten, sind: „Wie ist die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr? Wie ist die Lärmentwicklung? Kann die Sicht verbaut werden? Entwickelt sich das Umfeld positiv?” Und es kommt auf die Bausubstanz, den Zuschnitt und die Größe der Wohnung an. Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen sind eine relative sichere Sache. Durch die Reurbanisierungseffekte, das heißt den vermehrten Rückzug von Singles und Familien in die Innenstädte, und den demografischen Wandel stehen die Ballungsgebiete mittelfristig am Besten da.
 

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