Immobilie kaufen und vermieten Betongold? In München lohnt es sich kaum noch

Zuschlagen? Oder lieber nicht mehr? Das ist die Frage. Foto: dpa/Grafik: AZ/immwelt

Eine neue Immowelt-Studie belegt: In vielen Städten sind die Kaufpreise für Immobilien inzwischen so hoch, dass sie sich kaum noch durch Mieteinnahmen refinanzieren lassen.

 

München - In Zeiten von Nullzinsen sind Immobilien eine beliebte Kapitalanlage. Denn wer sein Geld festverzinst bei der Bank anlegt, kann aktuell froh sein, ein Prozent Zinsen zu bekommen. Deutlich höhere Renditen sind nach wie vor bei Investitionen in Betongold möglich – allerdings nicht mehr überall.

Während die Brutto-Renditen mit bis zu acht Prozent im Osten und in Nordrhein-Westfalen noch mit am höchsten sind, lohnt sich die Anlage in Immobilien im Norden und im Süden kaum noch. Das ist das Ergebnis einer Analyse des Nürnberger Immobilenportals "Immowelt", die der AZ vorliegt. Ein Überblick über die wichtigsten Ergebnisse der Studie – und wie die Situation in München ist:

Die Lage in München

Hier sind für Immobilien-Anleger nur noch geringe Renditen von 3,1 Prozent möglich. Auch Städte wie Freiburg (3,2 Prozent) und Hamburg (3,3 Prozent) haben laut den Immobilien-Experten zwar nicht mit Leerstand zu kämpfen, dafür sind dort die Brutto-Renditen verhältnismäßig niedrig. In Betongold zu investieren, lohne sich in diesen Städten deshalb nur noch für erfahrene Anleger.

Grund für die niedrigen Rendite seien die inzwischen so hohen Kaufpreise. Dadurch ließen sich die Kosten kaum mehr durch die Mieteinnahmen hereinholen. "Besonders München ist für Privatinvestoren nur noch bedingt attraktiv. Hier machen Investitionen in Immobilien in der Regel nur Sinn, wenn die Wohnung später selbst oder von den Kindern genutzt werden soll", heißt es in der Immowelt-Analyse.

Die Lage in anderen bayerischen Städten: Auch in Regensburg (3,4 Prozent), Augsburg (4,0 Prozent) und Nürnberg (4,3 Prozent) sind die Brutto-Renditen vergleichsweise gering. Investitionen in Immobilien sollten laut Studie daher auch hier wohlüberlegt sein.

Hohe Brutto-Rendite bedeutet nicht gleich eine sichere Anlage

Wo sich Betongold noch lohnt: Am höchsten sind die durchschnittlichen Brutto-Renditen noch im Osten Deutschlands sowie in einigen Städten in Nordrhein-Westfalen.

Die Immowelt-Experten warnen jedoch: "Trotzdem lohnt es sich nicht immer, eine vermietete Immobilie als Geldanlage zu kaufen." Denn: Eine hohe Brutto-Rendite bedeute nicht gleich eine sichere Anlage. Das zeige sich am besten am Beispiel Chemnitz: In der sächsischen Großstadt ist die durchschnittliche Brutto-Rendite mit 8,2 Prozent pro Jahr deutschlandweit am höchsten. Der Grund: Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind im Vergleich zu den Mietpreisen relativ niedrig. Allerdings ist die Leerstandsquote ebenfalls sehr hoch. "8,5 Prozent der Wohnungen in Chemnitz stehen leer, das Risiko, auf Mieteinnahmen verzichten zu müssen, ist somit groß."

Im Osten und in NRW bedrohen Leerstände die Mieteinnahmen

Ähnlich sieht es auch in anderen ostdeutschen Städten aus. Kapitalanlagen seien dort mit einem höheren Risiko verbunden als in Orten mit starkem Zuzug – wie etwa München – und nur für erfahrene Anleger empfehlenswert. Hinzu komme, dass aufgrund der deutlich niedrigeren Mieten in den Oststädten Instandhaltungs- oder Sanierungskosten stärker ins Gewicht fallen als in Städten mit höherem Mietniveau.

Ein ähnliches Bild wie im Osten zeigt sich auch in einigen Städten in NRW: Mit einer Brutto-Rendite von 7,2 Prozent liegt beispielsweise Duisburg nur knapp hinter Chemnitz. Allerdings herrscht auch hier ein erhöhtes Risiko bei Immobilien-Investments aufgrund des Leerstands.


Im bundesweiten Vergleich werfen bayerische Städte – allen voran München – bei der Immobilien-Anlage kaum noch Rendite ab. (Zum Vergrößern bitte auf die Grafik klicken.) Tabelle: AZ/Immowelt


Datenbasis für die Berechnung der Miet- und Kaufpreise waren 539.480 Miet- und Eigentumswohnungen, die im zweiten Halbjahr 2016 und im ersten Halbjahr 2017 auf immowelt.de inseriert wurden. Die Miet- und Kaufpreise spiegeln den Median, also den mittleren Wert der Angebotspreise, wider. Die Mietpreise sind Nettokaltmieten bei Neuvermietung sowie Angebots-, keine Abschlusspreise.

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